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종합부동산세 계산기 — 공시가격 넣으면 재산세 공제까지 반영 (2026)

최종 수정: 2026.08.18 ·작성자: knowmoney 편집자

이 계산기는 어떻게 계산하나

종합부동산세는 사람 단위로 주택 공시가격을 합쳐 계산합니다. 순서는 네 단계입니다.

공시가격 합계에서 먼저 공제금액을 뺍니다. 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원입니다1. 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 나옵니다12.

과세표준에 세율을 적용한 뒤, 이미 낸 재산세 중 겹치는 몫을 빼고, 1세대 1주택자면 연령·보유 세액공제를 더 뺍니다. 마지막으로 농어촌특별세가 붙습니다.

종합부동산세 세율 — 주택 수로 갈린다

세율은 7구간 누진이고, 3주택 이상이면 25억원을 넘는 구간부터 크게 올라갑니다3.

과세표준 2주택 이하 3주택 이상
3억원 이하 0.5% 0.5%
6억원 이하 0.7% 0.7%
12억원 이하 1.0% 1.0%
25억원 이하 1.3% 2.0%
50억원 이하 1.5% 3.0%
94억원 이하 2.0% 4.0%
94억원 초과 2.7% 5.0%

12억원 이하 구간까지는 두 세율이 같습니다3. 3주택 이상이라고 해서 항상 세금이 더 나오는 것이 아니라, 과세표준이 25억원을 넘어설 때부터 차이가 벌어집니다.

재산세 공제 — 이 계산기가 반영한 부분

같은 집에 재산세와 종합부동산세가 겹쳐 붙지 않도록, 종합부동산세 과세표준에 대해 이미 부과된 재산세는 빼 줍니다. 시행령은 그 금액을 계산식으로 정해 두었습니다4.

계산식의 핵심은 종합부동산세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율을 곱한 뒤 재산세 표준세율을 적용하는 부분입니다4. 재산세 공정시장가액비율은 주택이 60%, 2026년 1세대 1주택은 공시가격에 따라 43%에서 45%입니다5. 여기에 재산세 주택 표준세율을 적용합니다6.

시중 계산기 중에는 이 공제를 빼놓아 세금이 실제보다 크게 나오는 것이 있습니다. 공시가격 15억원 1세대 1주택이면 세율을 적용한 세액이 90만원인데 재산세 공제가 9만 1,500원이라, 이 항목만으로 10% 넘게 차이가 납니다.

1세대 1주택 세액공제 — 최대 80%

1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 산출세액에서 다시 공제를 받습니다2.

구분 공제율
연령 60세 이상 20%
연령 65세 이상 30%
연령 70세 이상 40%
보유 5년 이상 20%
보유 10년 이상 40%
보유 15년 이상 50%

두 공제는 중복 적용되며 합계 한도는 80%입니다2. 70세이면서 15년 이상 보유했다면 40%와 50%를 더해 90%가 되지만 한도에 걸려 80%만 공제됩니다. 이 공제는 1세대 1주택자에게만 적용되어, 계산기에서 2주택 이하나 3주택 이상을 고르면 항목이 사라집니다.

공시가격별로 얼마인가

1세대 1주택자가 세액공제 없이(60세 미만·보유 5년 미만) 보유한 경우입니다. 농어촌특별세를 포함한 금액입니다.

공시가격 과세표준 낼 세금
12억원 0원 0원
15억원 1억 8,000만원 97만원
20억원 4억 8,000만원 288만원
30억원 10억 8,000만원 850만원

같은 20억원이라도 70세이면서 15년 이상 보유했다면 세액공제 80%가 적용되어 농어촌특별세까지 합쳐 57만 6,000원으로 내려갑니다. 반대로 2주택 이하라면 공제금액이 9억원으로 줄어 과세표준이 6억 6,000만원이 되고, 낼 세금은 389만원이 됩니다. 공제금액 3억원 차이가 세액에서 100만원 넘는 차이로 나타납니다.

계산 결과를 볼 때 유의할 점

이 계산기는 주택분 종합부동산세만 계산한 예상치입니다. 다음은 반영하지 않았습니다.

  • 재산세 공제의 전제: 대상 주택이 모두 표준세율로 과세된 경우로 계산했습니다. 지역별 조례나 감면이 있으면 실제 공제액이 달라집니다4
  • 세부담 상한: 그해 재산세와 종합부동산세를 합한 총세액이 직전 연도 총세액의 150%를 넘으면 초과분은 없는 것으로 봅니다
  • 합산배제: 요건을 갖춘 임대주택·사원용 주택 등은 과세표준에 합산하지 않습니다. 매년 9월 16일부터 30일까지 신고해야 적용됩니다
  • 토지분: 종합합산토지·별도합산토지는 계산 대상이 아닙니다

종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부합니다7. 제도 전체 구조는 종합부동산세 총정리에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

공시가격이 얼마부터 종합부동산세를 내나요?

1세대 1주택자는 주택 공시가격 합계가 12억원을 넘을 때, 그 밖의 개인은 9억원을 넘을 때부터 냅니다1. 시가가 아니라 공시가격 기준이라는 점에 주의합니다.

3주택자면 세금이 훨씬 많이 나오나요?

과세표준 12억원 이하까지는 2주택 이하와 세율이 같습니다3. 25억원을 넘는 구간부터 1.3%와 2.0%로 벌어지고, 94억원 초과 구간에서는 2.7%와 5.0%로 차이가 가장 큽니다3.

부부 공동명의면 어떻게 되나요?

종합부동산세는 사람 단위로 과세해 각자 9억원씩 공제받습니다1. 한 사람이 1세대 1주택자로 12억원을 공제받는 것과 어느 쪽이 유리한지는 공동명의 재산세에서 비교했습니다.

재산세를 냈는데 종합부동산세도 내면 이중과세 아닌가요?

겹치는 부분은 빼 줍니다. 종합부동산세 과세표준에 대해 이미 부과된 재산세액을 시행령 계산식에 따라 산출해 종합부동산세액에서 공제합니다4. 이 계산기도 그 공제를 반영합니다.

언제 내나요?

매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다7. 국세청이 세액을 계산해 고지서를 보냅니다.

함께 보면 좋은 글

  1. 국가법령정보센터, 「종합부동산세법 제8조(과세표준)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A2%85%ED%95%A9%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C8%EC%A1%B0 (2026-08-18 확인). “주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 … 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. … 1세대 1주택자: 12억원 … 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  2. 국세청, 「개인신고안내 — 종합부동산세 세액계산 흐름도」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2353&cntntsId=7735 (2026-08-18 확인). “보유 : 5년(20), 10년(40), 15년(50) 연령 : 60세(20), 65세(30), 70세(40) → 중복적용 가능(한도 80%)” ↩ ↩2 ↩3

  3. 국세청, 「개인신고안내 — 종합부동산세 세율」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2354&cntntsId=7736 (2026-08-18 확인). “25억원 이하 1.3 25억원 이하 2.0 … 94억원 초과 2.7 94억원 초과 5.0” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 국가법령정보센터, 「종합부동산세법 시행령 제4조의3(주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A2%85%ED%95%A9%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%84%B8%EB%B2%95%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C4%EC%A1%B0%EC%9D%983 (2026-08-18 확인). 계산식은 원문이 이미지라 동결 스크린샷으로 확인했습니다. “「지방세법」 제112조제1항제1호에 따라 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액 × [(법 제8조제1항에 따른 주택분 종합부동산세의 과세표준 × 「지방세법 시행령」 제109조제1항제2호에 따른 공정시장가액비율) × 「지방세법」 제111조제1항제3호에 따른 표준세율] ÷ 주택을 합산하여 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  5. 국가법령정보센터, 「지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C109%EC%A1%B0 (2026-08-18 확인). “주택: 시가표준액의 100분의 60. 다만, 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우 제110조의2에 따라 1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다)에 대해서는 다음 각 목의 구분에 따른다.” ↩

  6. 관악구청, 「재산세 세율 안내」, https://www.gwanak.go.kr/site/gwanak/09/10902020700002016051207.jsp (2026-08-18 확인). “6천만원 초과 1억5천만원 이하 60,000원 + 6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5” ↩

  7. 국세청, 「개인신고안내 — 종합부동산세 납부기한」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2352&cntntsId=7734 (2026-08-18 확인). “납부기간: 매년 12.1.～12.15.” ↩ ↩2

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이 글을 참조한 문서 1