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양도소득세 총정리 (과세대상·세율·비과세·신고)

Q: 양도소득세는 언제 신고하나요?

부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 예를 들어 7월 15일에 잔금을 받았다면 예정신고·납부기한은 9월 30일입니다.

Q: 손해를 보고 팔아도 신고해야 하나요?

양도로 소득이 생기지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

최종 수정: 2026.07.27 ·작성자: knowmoney 편집자

부동산이나 주식을 팔아 이익이 생기면 그 차익에 양도소득세가 붙습니다. 세금은 양도차익에서 여러 공제를 뺀 과세표준에 세율을 곱해 정해지고, 1세대1주택처럼 요건을 갖추면 아예 비과세되기도 합니다. 과세대상과 계산 구조, 세율, 장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세, 신고 방법까지 국세청 자료로 정리합니다.

양도소득세의 성격

양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식·파생상품, 분양권 같은 부동산에 관한 권리를 양도해 발생한 이익에 부과하는 세금입니다¹. 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 쌓인 이익을 양도 시점에 한꺼번에 과세하는 구조라서, 오래 보유해 차익이 클수록 세 부담도 커집니다¹.

반대로 부동산을 팔았더라도 소득이 생기지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다¹. 즉 양도소득세는 ‘가격이 오른 만큼’에 매기는 세금이며, 매도 사실 자체가 아니라 실제로 발생한 양도차익이 과세의 출발점입니다.

과세대상과 양도의 범위

양도소득세가 과세되는 자산은 부동산에 한정되지 않습니다. 토지·건물 같은 부동산은 물론, 부동산을 취득할 수 있는 권리와 주식, 특정 기타자산까지 포함됩니다¹.

자산	범위
부동산	토지·건물 (무허가·미등기 건물도 포함)
부동산에 관한 권리	분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식, 비상장주식
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식 등
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리의 양도

여기서 ‘양도’란 등기·등록과 관계없이 매매, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 소유권이 넘어가는 것을 말합니다¹. 증여를 받으면서 그 부동산에 딸린 채무를 함께 떠안는 부담부증여에서는, 수증자가 인수한 채무 상당액만큼은 유상으로 넘긴 것과 같아 양도에 해당합니다¹.

다만 배우자나 직계존비속 사이의 매매로 넘긴 경우에는 실제로는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 아니라 증여세가 과세됩니다¹.

세액은 이렇게 계산됩니다

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구한 뒤, 여기서 장기보유특별공제와 기본공제를 차례로 빼 과세표준을 만들고 세율을 곱하는 순서로 계산합니다².

양도차익= 양도가액 − 취득가액 − 필요경비

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양도소득금액= 양도차익 − 장기보유특별공제

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과세표준= 양도소득금액 − 기본공제 250만원

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산출세액= 과세표준 × 세율 − 누진공제

양도소득기본공제는 한 해에 250만원까지 적용되며, 미등기 양도자산에는 적용되지 않습니다². 필요경비에는 취득에 든 비용 외에 용도변경·개량이나 이용편의를 위해 지출한 자본적 지출액과, 양도에 직접 들어간 양도비가 포함됩니다². 취득가액을 확인할 수 없을 때는 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순서대로 쓰고, 환산취득가액 등을 적용할 때는 기준시가의 3%를 필요경비로 인정합니다².

예를 들어 5억원에 산 부동산을 8억원에 팔면서 필요경비가 2천만원 들었고 10년을 보유했다고 하면, 양도차익은 8억원에서 5억원과 2천만원을 뺀 2억8천만원입니다. 10년 보유한 일반 자산의 장기보유특별공제율 20%를 적용하면 공제액은 5,600만원이고, 양도소득금액은 2억2,400만원이 됩니다. 여기서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 2억2,150만원, 과세표준이 3억원 이하이므로 세율 38%와 누진공제 1,994만원을 적용하면 산출세액은 약 6,423만원입니다²³. 실제 세액은 자산 종류와 보유·거주기간, 다주택 여부에 따라 공제율과 세율이 달라집니다. 양도가액·취득가액과 보유기간을 넣어 직접 계산하려면 양도소득세 계산기를 이용할 수 있습니다.

양도소득세율

양도소득세 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지 8단계로 나뉩니다³.

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	—
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1억5천만원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

보유기간이 짧으면 기본세율 대신 높은 단기 양도세율이 적용됩니다. 주택과 조합원입주권은 보유 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%가 적용되고 2년 이상 보유해야 기본세율로 돌아옵니다³. 그 밖의 부동산은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%이며, 분양권은 1년 미만 70%·그 이후 60%, 미등기 양도자산은 보유기간과 무관하게 70%가 적용됩니다³. 농지·나대지처럼 실수요와 관계없이 보유한 비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 더해집니다³.

다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 기본세율에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지는 중과가 있습니다³. 이 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 배제되어 왔지만, 정부는 유예를 2026년 5월 9일 예정대로 종료한다고 밝혀 2026년 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용됩니다⁴. 다만 2025년 10월 15일 기준 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산)의 주택은 5월 9일 이전에 매매계약을 완료하고 계약일부터 4개월 안에, 그 밖의 조정대상지역은 5월 9일까지 계약하고 6개월 안에 양도하면 중과되지 않는 보완조치가 마련되어 있습니다⁴. 보유기간별 단기세율과 다주택 중과세율의 구체적인 적용은 양도소득세 세율에서 정리했습니다.

장기보유특별공제

3년 이상 보유한 부동산은 장기보유특별공제로 양도차익의 일부를 공제받습니다. 일반 자산(토지·건물과 1세대1주택이 아닌 주택)은 3년 보유 시 6%에서 매년 2%p씩 올라 15년 이상이면 30%가 공제됩니다⁵.

보유기간	일반 공제율
3년 이상	6%
5년 이상	10%
10년 이상	20%
15년 이상	30%

1세대1주택은 훨씬 높은 공제율이 적용됩니다. 보유기간에 따라 3년 12%부터 매년 4%p씩(10년 이상 40%), 거주기간에 따라 2년 8%·3년 12%부터 매년 4%p씩(10년 이상 40%)을 각각 더해 최대 80%까지 공제합니다⁵². 다만 미등기 양도자산이나 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택 등은 장기보유특별공제가 배제됩니다⁵. 일반 공제율과 1세대1주택 공제율 표, 거주요건 계산은 장기보유특별공제에서 자세히 다룹니다.

1세대1주택 비과세

1세대가 양도일 현재 국내에 주택 1채만 보유하고 그 주택을 2년 이상 보유했다면 양도소득세가 비과세됩니다¹⁶. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주해야 비과세되며, 취학·근무·질병 치료 등 부득이한 사유로 파는 경우에는 1년 거주로도 인정됩니다⁶.

여기서 ‘세대’는 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족 단위를 말하고, 비과세 여부는 양도 당시의 세대 현황으로 판단합니다⁶. 주택이 2채 이상이라도 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법에서 정한 경우에는 1주택으로 보아 비과세가 가능합니다⁶.

주택에 딸린 부수토지는 일정 면적까지만 비과세됩니다. 도시지역 안에 있으면 주택 정착면적의 5배(수도권 주거·상업·공업지역은 3배), 도시지역 밖이면 10배까지가 비과세 범위이고 이를 넘는 면적은 비사업용 토지로 봅니다¹⁶. 또한 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전체 양도차익 가운데 12억원을 초과하는 비율만큼은 비과세에서 제외되어 과세됩니다¹⁶. 일시적 2주택·상속주택 등 예외와 고가주택 과세 방식은 1세대1주택 양도세 비과세에서 정리했습니다.

양도소득세 감면

양도소득세는 비과세와 별개로, 조세정책 목적에 따라 세액의 일부 또는 전부를 감면하기도 합니다¹. 대표적인 것이 8년 이상 직접 농사지은 농지를 양도할 때 받는 자경농지 감면으로, 감면 한도는 1년에 1억원, 5년 합산 2억원까지입니다⁶.

다만 자경 여부를 따질 때 총급여와 사업소득금액의 합계가 3,700만원 이상인 과세기간은 직접 농사지은 기간에서 제외하고 계산합니다⁶. 이 밖에 장기임대주택이나 신축주택을 취득해 요건을 갖춘 경우, 공공사업용으로 수용되는 토지 등도 요건을 충족하면 양도소득세가 감면됩니다¹.

신고와 납부

부동산과 부동산에 관한 권리, 기타자산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부해야 합니다⁷¹. 예컨대 7월 15일에 잔금을 받았다면 예정신고·납부기한은 9월 30일입니다¹. 주식은 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내(국외주식·파생상품은 예정신고 면제), 부담부증여는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내가 기한입니다⁷.

한 해에 여러 건을 양도했다면 그 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 해야 합니다⁷. 다만 양도가 1건뿐이고 예정신고를 이미 마쳤다면 확정신고는 하지 않아도 됩니다¹.

예정신고나 확정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%(부당한 방법일 때는 40%)에 해당하는 무신고가산세와 하루 0.022%의 납부지연가산세가 더해집니다¹. 납부할 세액이 1천만원을 넘으면 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있고, 2천만원을 넘으면 그 세액의 50% 이하까지 분할납부할 수 있습니다¹². 예정·확정신고 절차와 홈택스 전자신고 방법은 양도소득세 신고·납부에서 자세히 안내합니다.

자주 묻는 질문

양도소득세는 언제 신고하나요? 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다⁷. 예를 들어 7월 15일에 잔금을 받았다면 예정신고·납부기한은 9월 30일입니다¹.

1세대1주택이면 세금을 안 내나요? 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 취득분은 2년 거주)하면 비과세됩니다⁶. 다만 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 대해 과세됩니다¹.

다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요? 한시적으로 배제되던 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되어, 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 주택은 2주택자 20%p, 3주택 이상 30%p 중과가 다시 적용됩니다⁴. 계약 시점에 따른 보완조치가 있습니다.

손해를 보고 팔아도 신고해야 하나요? 양도로 소득이 생기지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다¹.

세금을 한 번에 못 내면 나눠 낼 수 있나요? 납부할 세액이 1천만원을 초과하면 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있고, 2천만원을 초과하면 그 세액의 50% 이하까지 분납할 수 있습니다¹².

국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 개요」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7707&mi=2308 (2026-07-01 확인). “양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹
국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 세액계산 흐름도」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2310&cntntsId=7709 (2026-07-01 확인). “양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익. 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제(250만원) = 양도소득과세표준. 과세표준 × 세율.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸
국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 세율」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711 (2026-07-01 확인). “1세대 2주택 이상인 경우의 주택 조정대상지역 기본세율+20%p, 1세대 3주택 이상 조정대상지역 기본세율+30%p. 미등기양도자산 70%.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶
대한민국 정책브리핑, 「’다주택자 양도세 중과’ 유예 5월 9일 종료」, https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148959488 (2026-07-01 확인). “정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 현재 예정된 일몰 기한인 2026년 5월 9일 예정대로 종료한다고 밝혔다. 조정대상지역 2주택 20%P, 3주택 이상 30%P.” ↩ ↩² ↩³
국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 장기보유특별공제율」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2311&cntntsId=7710 (2026-07-01 확인). “일반 장기보유특별공제율 3년 이상 6%부터 매년 2%p, 15년 이상 30%. 1세대1주택 보유·거주 최대 80%.” ↩ ↩² ↩³
국세청, 「알기 쉬운 양도소득세 — 1세대1주택 비과세 점검표」, https://www.nts.go.kr/tax/sub/1.1.7.%EB%B9%84%EA%B3%BC%EC%84%B8%C2%B7%EA%B0%90%EB%A9%B4%20%EC%B2%B4%ED%81%AC%EB%A6%AC%EC%8A%A4%ED%8A%B8.html (2026-07-01 확인). “양도 주택을 2년 이상 보유. ‘17.8.3.이후 취득한 조정대상지역 소재 주택은 2년 이상 거주. 실지거래가액 12억원 초과 고가주택은 12억원 초과분 과세.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹
국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 법정 신고기한」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2309&cntntsId=7708 (2026-07-01 확인). “예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월, 확정신고는 다음연도 5.1~5.31일까지. 주식은 반기의 말일부터 2개월.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

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