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재산세 총정리 — 과세대상·과세표준·세율과 계산법

최종 수정: 2026.08.27 ·작성자: knowmoney 편집자

재산세는 부동산을 비롯한 재산을 ‘가지고 있는 것’에 매년 매기는 지방세입니다. 집을 살 때 한 번 내는 취득세나 팔 때 이익에 매기는 양도소득세와 달리, 소유하고 있는 동안 계속 부담하는 보유세라는 점이 다릅니다. 한편 공시가격이 높거나 여러 채를 가진 경우에는 재산세에 더해 종합부동산세를 국세로 추가 부담합니다. 재산세가 무엇에 매겨지는지, 과세표준과 세율이 어떻게 정해지는지, 공시가격으로 내 재산세를 어떻게 계산하는지 지방세법과 위택스 자료를 기준으로 정리했습니다.

재산세란 — 6월 1일 소유자에게 매기는 보유세

재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박을 과세대상으로 합니다1. 흔히 아파트·단독주택 같은 주택을 떠올리지만, 상가나 공장 같은 건축물, 나대지나 상업용 토지도 모두 재산세 대상입니다. 여기서 ‘주택’은 건물과 그 부속토지를 하나로 묶어 과세하고, 상가 같은 ‘건축물’은 건물과 토지를 각각 나눠 과세한다는 점이 다릅니다.

누가 내는지는 과세기준일로 정해집니다. 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이날 현재 재산을 소유한 사람이 그해 재산세 전액을 냅니다2. 6월 1일 하루를 기준으로 그해 납세자가 갈리기 때문에, 5월 31일에 집을 판 사람은 그해 재산세를 내지 않고 6월 1일에 소유하고 있던 사람이 냅니다. 실제 고지서는 이 기준일 이후인 7월과 9월에 나옵니다.

같은 지방세라도 기준일은 세목마다 다릅니다. 주민세 개인분의 과세기준일은 7월 1일이라 재산세와 한 달이 어긋납니다3. 6월에 이사하거나 집을 판 경우 두 세금의 납세자가 서로 갈릴 수 있습니다.

재산세 과세표준 — 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한다

재산세 세액은 ‘과세표준 × 세율’로 계산합니다. 이 가운데 과세표준은 재산의 공시가격 등 시가표준액을 그대로 쓰는 것이 아니라, 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 산정합니다4. 지방세법은 그 범위를 토지·건축물은 시가표준액의 50%~90%, 주택은 40%~80%(1세대 1주택은 30%~70%)로 정해 두고, 구체적인 비율은 매년 시행령으로 정합니다4. 선박과 항공기는 공정시장가액비율을 적용하지 않고 시가표준액을 그대로 과세표준으로 씁니다4.

2026년에 적용되는 공정시장가액비율은 다음과 같습니다5.

구분 공정시장가액비율(2026년)
토지·건축물 시가표준액의 70%
주택(다주택자·법인) 시가표준액의 60%
1세대 1주택 (공시가격 3억원 이하) 43%
1세대 1주택 (3억원 초과 6억원 이하) 44%
1세대 1주택 (6억원 초과) 45%

1세대 1주택은 공시가격과 무관하게 다주택자보다 낮은 43~45%가 적용돼, 같은 공시가격이라도 과세표준 자체가 작아집니다5. 여기에 뒤에서 볼 특례세율까지 더해져 1세대 1주택의 재산세 부담은 이중으로 줄어듭니다.

한편 주택은 공시가격이 뛰어도 과세표준이 급격히 오르지 않도록 과세표준상한액을 따로 둡니다. 위 방식으로 산정한 주택 과세표준이 과세표준상한액보다 크면, 그 상한액을 과세표준으로 삼습니다4. 상한액의 기준이 되는 ‘직전 연도 과세표준 상당액’은 직전 연도 시가표준액에 과세기준일 현재 공정시장가액비율을 곱해 계산하며, 계산식에 적용하는 과세표준상한율은 5%(100분의 5)입니다6. 이 과세표준상한제는 2023년 3월 지방세법 개정으로 도입돼 2024년 1월 1일부터 시행되고 있습니다7.

주택 재산세 세율 (표준세율과 1세대 1주택 특례세율)

주택 재산세는 과세표준이 커질수록 세율이 높아지는 4단계 누진세율로 매깁니다. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에는 각 구간에서 0.05%p씩 낮춘 특례세율이 적용됩니다8. 표준세율과 특례세율을 나란히 보면 다음과 같습니다9.

과세표준 표준세율 1세대 1주택 특례세율
6천만원 이하 0.1% (1,000분의 1) 0.05% (1,000분의 0.5)
6천만원 초과 1억5천만원 이하 60,000원 + 초과분의 0.15% 30,000원 + 초과분의 0.1%
1억5천만원 초과 3억원 이하 195,000원 + 초과분의 0.25% 120,000원 + 초과분의 0.2%
3억원 초과 570,000원 + 초과분의 0.4% 420,000원 + 초과분의 0.35%

표준세율은 과세표준 6천만원 이하 0.1%에서 3억원 초과분 0.4%까지 올라가고, 1세대 1주택 특례세율은 같은 구간에서 각각 0.05%, 0.1%, 0.2%, 0.35%로 0.05%p씩 낮습니다9. 다만 이 특례세율은 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에만 적용되므로, 공시가격이 9억원을 넘거나 주택을 여러 채 가진 경우에는 표준세율이 그대로 적용됩니다8. 1세대 1주택 특례로 세금이 얼마나 줄어드는지는 1세대 1주택 재산세 특례에서 공시가격별로 계산해 확인할 수 있습니다. 주택을 여러 명이 나눠 가진 경우에도 세율은 지분별로 따로 적용하지 않고 합산한 과세표준에 적용하므로, 지분으로 쪼갠다고 세액이 줄지는 않습니다. 자세한 계산은 공동명의 재산세에서 다룹니다.

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건축물·토지 재산세 세율

주택이 아닌 재산은 세율 구조가 다릅니다. 건축물은 일반적인 경우 과세표준의 0.25%(1천분의 2.5) 단일세율이 적용되고, 골프장·고급오락장용 건축물은 4%(1천분의 40), 주거지역 등의 공장용 건축물은 0.5%(1천분의 5)로 무겁게 매깁니다10.

토지는 성격에 따라 세 갈래로 나뉩니다. 여러 토지를 합산해 누진세율을 매기는 종합합산과세대상, 사업용 토지 등을 별도로 합산하는 별도합산과세대상, 그리고 개별 토지마다 낮거나 높은 단일세율을 매기는 분리과세대상입니다. 분리과세되는 전·답·과수원·목장용지와 임야는 0.07%(1천분의 0.7)의 낮은 세율이, 골프장·고급오락장용 토지는 4%(1천분의 40)의 높은 세율이 적용되며, 그 밖의 분리과세 토지는 0.2%(1천분의 2)입니다10. 종합합산과세대상 토지는 과세표준 5천만원 이하 0.2%, 5천만원 초과 1억원 이하 0.3%, 1억원 초과 0.5%로 상한이 0.5%까지, 별도합산과세대상 토지는 2억원 이하 0.2%, 2억원 초과 10억원 이하 0.3%, 10억원 초과 0.4%로 상한이 0.4%까지 3단계 누진세율이 적용됩니다9. 나대지 같은 종합합산 토지보다 사업용 건물의 부속토지 등 별도합산 토지의 상한 세율이 한 단계 낮습니다. 어떤 토지가 어느 갈래에 들어가는지와 갈래별 세액 차이는 9월 재산세 납부 안내에서 숫자로 비교해 볼 수 있습니다. 시가표준액을 넣어 갈래별 세액을 바로 계산하려면 토지 재산세 계산기를 쓰면 됩니다.

공시가격시가표준액
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× 공정시장가액비율주택 60%·1주택 43~45%
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과세표준× 세율
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산출세액+ 도시지역분·지방교육세

재산세에 함께 붙는 도시지역분과 세 부담 상한

고지서에 찍히는 금액은 재산세 본세만이 아닙니다. 국토계획법상 도시지역 안에 있는 재산에는 재산세 도시지역분이 더해지는데, 이는 과세표준에 0.14%(1천분의 1.4)를 곱해 산출하며 본세에 합산해 부과합니다11. 지방자치단체는 조례로 이 세율을 0.23%(1천분의 2.3)를 넘지 않는 범위에서 다르게 정할 수 있습니다11. 여기에 재산세액에 연동되는 지방교육세와, 소방 등 재원인 지역자원시설세가 같은 고지서에 함께 붙는 경우가 많아, 실제 납부액은 본세보다 커집니다.

급격한 세금 인상을 막는 장치도 있습니다. 토지와 건축물은 그해 산출세액이 직전 연도 재산세액 상당액의 150%를 넘으면 150%까지만 걷는 세 부담 상한이 적용됩니다12. 반면 주택에는 이 세 부담 상한을 적용하지 않고12, 대신 앞서 본 과세표준상한제로 부담 증가를 조절합니다4. 세액 단계에서 막던 것을 과세표준 단계에서 막는 방식으로 바꾼 것으로, 두 조문 모두 2024년 1월 1일부터 시행됐습니다7.

재산세 계산 예시 (공시가격 3억원 1세대 1주택)

세율표만으로는 감이 잘 오지 않으니 실제 숫자를 넣어 보겠습니다. 공시가격 3억원인 아파트를 1세대 1주택으로 보유한 경우입니다.

  1. 과세표준 구하기 — 공시가격 3억원은 ‘3억원 이하’ 구간이므로 공정시장가액비율 43%를 적용합니다5. 과세표준은 3억원 × 43% = 1억 2,900만원입니다.
  2. 세율 적용하기 — 과세표준 1억 2,900만원은 ‘6천만원 초과 1억5천만원 이하’ 구간이므로, 1세대 1주택 특례세율에 따라 30,000원에 6천만원 초과분의 0.1%를 더합니다9. 6천만원을 넘는 금액은 6,900만원이고, 여기에 0.1%를 곱하면 69,000원입니다.
  3. 본세 산출 — 30,000원 + 69,000원 = 99,000원이 주택 재산세 본세입니다.

여기에 주택이 도시지역 안에 있다면 도시지역분이, 그리고 지방교육세가 더해져 실제 고지 금액이 정해집니다. 같은 과세표준을 표준세율(비특례)로 계산하면 60,000원 + 6,900만원의 0.15%(103,500원) = 163,500원이므로, 1세대 1주택 특례를 적용받으면 99,000원으로 세액이 크게 줄어드는 것을 볼 수 있습니다. 정확한 시가표준액과 지역별 조례는 위택스나 관할 지방자치단체에서 확인할 수 있습니다. 공시가격만 넣으면 공정시장가액비율과 특례세율을 반영해 세액을 바로 계산해 주는 재산세 계산기로도 확인해 볼 수 있습니다.

재산세 납부 시기와 방법

재산세는 재산 종류에 따라 나눠 냅니다. 주택은 그해 세액의 절반을 7월 16일부터 31일까지, 나머지 절반을 9월 16일부터 30일까지 두 번에 나눠 내고, 건축물은 7월, 토지는 9월에 각각 냅니다13. 납부는 위택스(wetax.go.kr)와 스마트 위택스 앱, 은행 CD/ATM기, 신용카드 등으로 할 수 있습니다. 구체적인 납부기간과 조회·납부 방법, 분할납부와 가산금은 7월 재산세 납부 안내에서, 주택 2기분과 토지가 함께 나오는 9월 고지서는 9월 재산세 납부 안내에서 자세히 다룹니다. 고지서가 언제까지 발급되는지, 오지 않았을 때 무엇을 확인해야 하는지는 재산세 고지서 조회 방법에 정리했습니다. 재산과 관련한 다른 세금의 큰 그림은 세금 종류 총정리에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

재산세는 누가 내나요? 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 토지·건축물·주택·선박·항공기를 소유한 사람이 그해 재산세를 냅니다21. 6월 1일을 기준으로 소유자가 정해지므로, 5월 말에 판 사람은 내지 않고 6월 1일에 소유하고 있던 사람이 냅니다.

재산세 과세표준은 어떻게 정해지나요? 공시가격 등 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 정합니다4. 2026년 기준 토지·건축물은 70%, 주택은 60%이며, 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억~6억원 44%, 6억원 초과 45%로 더 낮게 적용합니다5.

재산세는 어떻게 계산하나요? 공시가격에 공정시장가액비율(주택 60%, 1세대 1주택 43~45%)을 곱해 과세표준을 구하고5, 여기에 주택 세율(표준 0.1~0.4%, 1세대 1주택은 0.05%p 낮은 특례세율)을 적용해 본세를 계산합니다9. 공시가격만 넣으면 바로 계산해 주는 재산세 계산기로 확인할 수 있습니다.

1세대 1주택은 재산세가 얼마나 줄어드나요? 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택은 표준세율보다 각 구간에서 0.05%p 낮은 특례세율(0.05%·0.1%·0.2%·0.35%)이 적용되고9, 공정시장가액비율도 43~45%로 낮아 부담이 이중으로 줄어듭니다5. 다만 공시가격이 9억원을 넘으면 특례가 적용되지 않습니다8.

재산세는 언제 내나요? 주택은 그해 세액의 절반을 7월(16~31일)에, 나머지 절반을 9월(16~30일)에 냅니다13. 건축물은 7월, 토지는 9월에 냅니다13. 자세한 납부 방법은 7월 재산세 납부 안내에서 확인할 수 있습니다.

재산세 고지서에는 재산세만 붙나요? 도시지역 안 재산에는 재산세 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 함께 부과되고11, 지방교육세와 지역자원시설세도 같은 고지서에 합산되는 경우가 많습니다.

아파트 재산세는 어떻게 부과되나요? 아파트는 지방세법상 ‘주택’이라 건물과 부속토지를 하나로 묶어 과세합니다1. 공동주택가격(공시가격)에 공정시장가액비율(주택 60%, 1세대 1주택 43~45%)을 곱해 과세표준을 구한 뒤5 주택 세율을 적용하고9, 세액의 절반씩을 7월과 9월에 나눠 냅니다13. 상가나 오피스텔처럼 주택이 아닌 건축물은 건물과 토지를 각각 나눠 과세한다는 점이 다릅니다. 내 아파트 공시가격으로 세액을 바로 확인하려면 재산세 계산기를 이용할 수 있습니다.

  1. 국가법령정보센터, 「지방세법 제105조(과세대상)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제105조 (2026-07-06 확인). “재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박을 과세대상으로 한다.” ↩ ↩2 ↩3

  2. 국가법령정보센터, 「지방세법 제114조(과세기준일)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제114조 (2026-07-06 확인). “재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.” ↩ ↩2

  3. 국가법령정보센터, 「지방세법 제79조(주민세 징수방법 등)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C79%EC%A1%B0 (2026-08-27 확인). “개인분의 과세기준일은 매년 7월 1일로 한다.” ↩

  4. 국가법령정보센터, 「지방세법 제110조(과세표준)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제110조 (2026-07-06 확인). “토지·건축물·주택의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한다. 토지 및 건축물은 시가표준액의 50%~90%, 주택은 40%~80%(1세대 1주택은 30%~70%). 선박·항공기는 시가표준액으로 한다. ③ 제1항에 따라 산정한 주택의 과세표준이 다음 계산식에 따른 과세표준상한액보다 큰 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 주택의 과세표준은 과세표준상한액으로 한다.〈신설 2023. 3. 14.〉” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  5. 국가법령정보센터, 「지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법시행령/제109조 (2026-07-06 확인). “토지·건축물 70%, 주택 60%. 다만 2026년도 1세대 1주택은 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7

  6. 국가법령정보센터, 「지방세법 시행령 제109조의2(과세표준상한액)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법시행령/제109조의2 (2026-07-16 확인). “① 법 제110조제3항의 계산식에서 ‘대통령령으로 정하는 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액’이란 직전 연도의 시가표준액에 과세기준일 현재 해당 주택에 대한 공정시장가액비율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. ② 법 제110조제3항의 계산식에서 ‘대통령령으로 정하는 비율’이란 100분의 5를 말한다.〈본조신설 2024. 5. 28.〉” ↩

  7. 국가법령정보센터, 「지방세법 부칙 〈제19230호, 2023. 3. 14.〉 제1조(시행일)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/부칙 (2026-07-16 확인). “2. 제85조제1항제15호, 제103조의37제5항 단서, 제110조제3항 및 제122조의 개정규정: 2024년 1월 1일” ↩ ↩2

  8. 국가법령정보센터, 「지방세법 제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제111조의2 (2026-07-06 확인). “시가표준액 9억원 이하 1세대 1주택에 대해서는 제111조제1항제3호나목에도 불구하고 특례세율을 적용한다.” ↩ ↩2 ↩3

  9. 관악구청, 「재산세 세율 안내」, https://www.gwanak.go.kr/site/gwanak/09/10902020700002016051207.jsp (2026-07-06 확인). “주택 표준세율: 6천만원 이하 1,000분의 1, 6천만원 초과 1억5천만원 이하 60,000원+1,000분의 1.5, 1억5천만원 초과 3억원 이하 195,000원+1,000분의 2.5, 3억원 초과 570,000원+1,000분의 4. 1세대1주택 특례세율: 1,000분의 0.5, 30,000원+1,000분의 1, 120,000원+1,000분의 2, 420,000원+1,000분의 3.5. 토지 종합합산: 5,000만원 이하 2/1,000, 5,000만원 초과 1억원 이하 10만원+3/1,000, 1억원 초과 25만원+5/1,000. 별도합산: 2억원 이하 2/1,000, 2억원 초과 10억원 이하 40만원+3/1,000, 10억원 초과 280만원+4/1,000.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7

  10. 국가법령정보센터, 「지방세법 제111조(세율)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제111조 (2026-07-06 확인). “건축물 그 밖의 건축물 1천분의 2.5, 골프장·고급오락장용 1천분의 40, 주거지역 공장용 1천분의 5. 토지 분리과세 전·답 등 1천분의 0.7, 골프장·고급오락장용 1천분의 40, 그 밖의 토지 1천분의 2.” ↩ ↩2

  11. 국가법령정보센터, 「지방세법 제112조(재산세 도시지역분)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제112조 (2026-07-06 확인). “도시지역 안 토지등에는 과세표준에 1천분의 1.4를 적용한 세액을 합산한다. 조례로 1천분의 2.3을 넘지 않는 범위에서 달리 정할 수 있다.” ↩ ↩2 ↩3

  12. 국가법령정보센터, 「지방세법 제122조(세 부담의 상한)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제122조 (2026-07-06 확인). “재산세 산출세액이 직전 연도 재산세액 상당액의 150%를 초과하면 150%까지만 징수한다. 다만 주택은 적용하지 아니한다.” ↩ ↩2

  13. 국가법령정보센터, 「지방세법 제115조(납기)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제115조 (2026-07-06 확인). “주택은 세액의 2분의 1을 7월 16일~31일, 나머지를 9월 16일~30일에 납부한다. 건축물은 7월, 토지는 9월.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

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