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1세대1주택 양도세 비과세 (요건·예외·고가주택)

Q: 1세대1주택이면 무조건 양도세를 안 내나요?

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고 그 주택을 2년 이상 보유했다면 비과세됩니다. 다만 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 대해 과세되므로, 요건을 갖추어도 세금이 전혀 없는 것은 아닙니다.

Q: 집이 2채인데 비과세가 될 수 있나요?

원칙은 양도 당시 1세대가 보유한 주택 수가 1채여야 합니다. 다만 2주택 이상이라도 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법률에 정한 경우에는 1주택으로 보아 비과세가 가능하며, 세부 요건은 소득세법 시행령에 따릅니다.

최종 수정: 2026.07.12 ·작성자: knowmoney 편집자

내 집 한 채를 팔 때 양도소득세를 내지 않는 대표적인 길이 1세대1주택 비과세입니다. 집이 한 채라고 자동으로 되는 것이 아니라, 세대와 주택을 어떻게 판정하는지, 얼마나 보유·거주했는지, 값이 얼마인지에 따라 결과가 달라집니다. 비과세의 기본요건부터 조정대상지역 거주요건, 일시적 2주택 같은 예외, 부수토지 범위, 12억원을 넘는 고가주택의 과세 방식까지 국세청 점검표 기준으로 정리합니다. 세율·공제를 포함한 전체 구조는 양도소득세 총정리에서 확인할 수 있습니다.

비과세 기본요건 — 1주택 2년 보유

1세대1주택 비과세의 출발점은 두 가지입니다. 첫째, 1세대가 양도일 현재 국내에 주택을 1채만 보유하고 있어야 합니다. 둘째, 그 주택을 2년 이상 보유해야 합니다¹². 이 두 요건을 모두 채운 상태에서 집을 팔면 양도로 이익이 생겼더라도 원칙적으로 양도소득세가 과세되지 않습니다¹.

여기서 ‘보유기간’은 원칙적으로 주택의 취득일부터 양도일까지로 계산합니다². 다만 상속·증여로 받은 재산, 이월과세가 적용되는 자산, 이혼 시 재산분할로 취득한 주택 등은 보유기간을 계산하는 방식을 따로 정하고 있어, 취득 경위에 따라 기산일이 달라질 수 있습니다². 자신이 언제부터 보유한 것으로 보는지가 곧 2년 요건 충족 여부를 가르므로, 취득 방식이 단순 매매가 아니라면 기산일을 먼저 확인해야 합니다.

주의할 점은 2년이라는 시간만 채우면 되는 것이 아니라, 파는 시점에 세대가 보유한 주택이 정말 1채여야 한다는 것입니다². 보유 요건과 1주택 요건은 별개이므로, 오래 보유한 집이라도 양도 당시 다른 주택을 함께 가지고 있으면 원칙적으로 이 비과세를 적용받지 못합니다. 뒤에서 볼 일시적 2주택 등 예외에 해당하는 경우가 아니라면 그렇습니다.

거주요건 — 조정대상지역과 부득이한 사유

보유만으로 충분한 것은 원칙이고, 취득 시점과 지역에 따라서는 실제로 그 집에 살아야 하는 거주요건이 더해집니다. 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택을 양도하는 경우에는 2년 이상 보유에 더해 2년 이상 거주해야 비과세받을 수 있습니다¹². 즉 이 유형의 주택은 보유 2년과 거주 2년을 모두 채워야 비로소 비과세 대상이 됩니다.

거주요건에는 완화 경로가 있습니다. 취학, 근무상 형편, 질병의 치료 및 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우 등에는 2년이 아닌 1년 이상 거주로도 비과세받을 수 있습니다². 불가피한 사정으로 오래 거주하지 못하고 집을 처분해야 하는 상황을 배려한 규정입니다.

비조정대상지역 주택2년 이상 보유 (거주요건 없음)

2017.8.3 이후 조정대상지역 취득2년 보유 + 2년 이상 거주

취학·근무·질병 등 부득이한 사유1년 이상 거주로도 비과세 가능

거주요건은 취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지가 기준입니다. 취득한 뒤에 조정대상지역에서 해제되었더라도, 취득 시점에 조정대상지역이었다면 거주요건이 붙는 것으로 보아야 안전합니다. 반대로 조정대상지역이 아닌 곳에서 취득한 주택은 거주요건 없이 2년 보유만으로 비과세 요건을 따집니다¹.

‘세대’와 ‘주택’의 판정

이 비과세는 개인이 아니라 ‘세대’ 단위로 판단합니다. 국세청은 세대를 거주자와 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족 단위로 정의합니다². 여기서 배우자에는 법률상 이혼을 했더라도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람이 포함됩니다². 세대 판정은 양도 당시의 세대 현황을 기준으로 합니다².

세대의 범위를 좁게 보면 안 됩니다. 취학, 근무상 또는 사업상 형편, 질병의 요양 등 사유로 일시 퇴거한 사람도 세대원에 포함됩니다². 특히 부부는 각각 세대를 달리 구성하더라도 동일한 세대로 봅니다². 따라서 부부가 주택을 한 채씩 따로 가지고 있으면 1세대 2주택이 되어 원칙적으로 비과세 대상에서 벗어나므로, 이 점을 오해해 세금을 놓치는 경우가 많습니다.

‘주택’의 정의도 실질을 기준으로 합니다. 주택이란 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다². 건축물대장이나 등기부의 용도가 무엇으로 되어 있든, 실제로 사람이 사는 데 쓰였다면 주택으로 봅니다. 반대로 서류상 주택이어도 실제 주거용으로 쓰지 않았다면 사실 관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 양도하는 건물이 주거용 주택에 해당하는지는 건축물관리대장 등으로 확인합니다².

1주택 요건과 예외

기본 원칙은 명확합니다. 양도 당시 1세대가 보유하고 있는 주택 수가 1채여야 합니다². 그런데 현실에서는 이사, 상속, 지방 주택 보유 등으로 일시적으로 두 채가 되는 경우가 많습니다. 이를 모두 과세하면 불합리하므로, 법은 2주택 이상이라도 1주택으로 보아 비과세를 허용하는 예외를 두고 있습니다.

국세청 점검표는 예외로 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법률에 정한 경우를 들고 있고, 그 세부 요건은 소득세법 시행령 제155조가 정하고 있습니다²³.

일시적 2주택 — 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤 새 주택을 취득하고, 새 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세받을 수 있습니다³.
혼인 합가 — 각각 1주택을 보유한 사람이 혼인해 1세대가 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 봅니다³.
동거봉양 합가 — 60세 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 봅니다³.
상속주택 — 상속으로 주택을 받아 두 채가 된 경우, 요건을 충족하면 상속받은 주택을 주택 수에서 별도로 보아 기존 주택의 비과세를 유지할 수 있습니다²³.
농어촌주택 — 일반주택과 별도로 농어촌에 소재한 주택을 보유한 경우, 법에서 정한 요건을 갖추면 일반주택 양도 시 1주택으로 볼 수 있습니다².

이 예외들은 종전 주택 처분 기한이나 합가 후 양도 기한을 하루라도 넘기면 적용받지 못해 과세될 수 있으므로 기한 관리가 특히 중요합니다. 지역·가액 한도 등 세부 요건은 개정이 잦으므로, 본인이 해당한다고 판단되면 양도 전에 현행 시행령과 관할 세무서를 통해 구체적 요건을 확인해야 합니다.

부수토지 비과세 범위

주택 비과세는 건물뿐 아니라 그에 딸린 토지(부수토지)에도 미칩니다. 다만 무한정이 아니라 일정 면적까지만 비과세되고, 이를 넘는 면적은 비사업용 토지로 보아 별도로 과세됩니다². 기준은 주택이 실제로 서 있는 정착면적을 배수로 곱해 정합니다.

토지 위치	비과세 인정 배수
도시지역 안 (일반)	주택 정착면적의 5배
수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역	주택 정착면적의 3배
도시지역 밖	주택 정착면적의 10배

정리하면 도시지역 안에 있으면 주택 정착면적의 5배까지, 그중에서도 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 3배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 비과세되는 1세대1주택의 범위로 봅니다¹². 이 배수를 초과하는 토지 면적은 주택에 딸린 것으로 인정받지 못하고 비사업용 토지에 해당해, 그 부분의 양도차익에는 세금이 붙습니다². 넓은 마당이나 대지를 낀 단독주택·전원주택을 팔 때는 이 면적 기준을 먼저 따져 봐야 예상치 못한 과세를 피할 수 있습니다.

고가주택 — 12억원 초과분 과세

1세대1주택 요건을 모두 갖추어도, 값이 비싼 집은 전액 비과세되지 않습니다. 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 양도가액 비율만큼은 비과세받을 수 없습니다¹². 즉 12억원까지에 해당하는 부분은 비과세, 12억원을 넘는 부분에 대응하는 양도차익만 과세하는 구조입니다.

핵심은 ‘초과분 전부’가 아니라 ‘초과하는 양도가액의 비율’로 나눈다는 점입니다. 과세되는 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱해 계산합니다.

예를 들어 양도가액 15억원, 취득가액 9억원인 1세대1주택을 판다고 해 보겠습니다. 전체 양도차익은 15억원에서 9억원을 뺀 6억원입니다. 12억원을 초과하는 비율은 (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 3억원 ÷ 15억원 = 20%입니다. 따라서 과세 대상 양도차익은 6억원의 20%인 1억2천만원이고, 나머지 80%인 4억8천만원은 비과세됩니다². 양도가액이 12억원 이하라면 이 계산 자체가 없어 양도차익 전부가 비과세됩니다.

이렇게 산출된 과세 대상 양도차익은 다시 장기보유특별공제와 기본공제를 거쳐 과세표준이 되고 세율이 적용됩니다. 1세대1주택은 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%에 이르는 높은 장기보유특별공제를 받을 수 있어, 오래 보유하고 거주한 고가주택은 12억원 초과분에 대한 세 부담이 상당히 줄어듭니다. 12억원 초과분에 적용되는 양도소득세 세율과 전체 계산 구조는 양도소득세 총정리에서 다룹니다.

자주 묻는 질문

1세대1주택이면 무조건 양도세를 안 내나요? 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고 그 주택을 2년 이상 보유했다면 비과세됩니다¹. 다만 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 대해 과세되므로, 요건을 갖추어도 세금이 전혀 없는 것은 아닙니다².

조정대상지역 주택은 살지 않아도 비과세되나요? 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 보유에 더해 2년 이상 거주해야 비과세됩니다¹. 다만 취학·근무상 형편·질병 치료 및 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우 등은 1년 이상 거주로도 비과세받을 수 있습니다².

집이 2채인데 비과세가 될 수 있나요? 원칙은 양도 당시 1세대가 보유한 주택 수가 1채여야 합니다². 다만 2주택 이상이라도 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법률에 정한 경우에는 1주택으로 보아 비과세가 가능합니다². 예를 들어 일시적 2주택은 새 집을 산 날부터 3년 이내에 종전 집을 팔면 1세대1주택으로 인정됩니다³.

12억원이 넘으면 양도차익 전부에 세금을 내나요? 아닙니다. 12억원 초과 고가주택도 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 양도가액 비율만큼만 과세되고, 나머지 비율은 여전히 비과세됩니다². 예를 들어 양도가액이 15억원이면 12억원을 넘는 3억원의 비율만큼만 과세 대상이 됩니다.

부부가 각각 집이 있으면 각자 1주택으로 보나요? 그렇지 않습니다. 거주자와 배우자는 각각 세대를 달리 구성해도 같은 세대로 보므로, 부부가 주택을 한 채씩 가지고 있으면 1세대 2주택이 되어 원칙적으로 비과세 대상이 아닙니다².

국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 개요」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7707&mi=2308 (2026-07-01 확인). “1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. ‘17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸
국세청, 「알기 쉬운 양도소득세 — 1세대1주택 비과세 점검표」, https://www.nts.go.kr/tax/sub/1.1.7.%EB%B9%84%EA%B3%BC%EC%84%B8%C2%B7%EA%B0%90%EB%A9%B4%20%EC%B2%B4%ED%81%AC%EB%A6%AC%EC%8A%A4%ED%8A%B8.html (2026-07-01 확인). “양도 주택을 2년 이상 보유하여야 합니다. ‘17.8.3.이후 취득한 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우 2년 이상 거주하여야 비과세 받을 수 있습니다. 주택정착면적의 5배(수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 3배, 도시지역 밖은 10배) 초과 면적은 비사업용 토지에 해당. 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우 전체 양도차익 중 12억원 초과하는 양도가액 비율만큼은 비과세 받을 수 없습니다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷ ↩²⁸
국가법령정보센터, 「소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법 시행령/제155조 (2026-07-01 확인). “종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 본다. 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 본다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

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