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종합부동산세 총정리 — 과세대상·공제금액·세율과 1세대1주택 세액공제

Q: 종합부동산세는 누가 내나요?

과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 전국 주택·토지의 공시가격을 유형별로 합산해, 그 합계가 공제금액(주택 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원 등)을 넘는 사람이 냅니다. 재산세와 달리 사람 단위로 전국 부동산을 합산하는 것이 특징입니다.

Q: 1세대 1주택자는 얼마부터 종부세를 내나요?

1세대 1주택자는 주택 공시가격 합계에서 12억 원을 공제하므로, 공시가격이 12억 원을 넘는 부분에 대해서만 종합부동산세가 매겨집니다. 일반적인 경우의 공제금액 9억 원보다 3억 원 더 큽니다.

Q: 종부세 세율은 얼마인가요?

개인이 2주택 이하를 보유하면 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 2.7%까지, 3주택 이상이면 0.5%에서 5%까지의 누진세율이 적용됩니다. 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%의 단일세율이 적용됩니다.

Q: 1세대 1주택자는 세금을 얼마나 깎아주나요?

만 60세 이상이면 연령에 따라 20~40%, 주택을 5년 이상 보유했으면 보유기간에 따라 20~50%를 산출세액에서 공제하고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다.

Q: 종합부동산세는 언제 내나요?

매년 12월 1일부터 12월 15일까지 냅니다. 국세청이 세액을 계산해 고지서를 보내며, 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 뒤 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다.

최종 수정: 2026.08.18 ·작성자: knowmoney 편집자

종합부동산세는 일정 금액을 넘는 부동산을 가진 사람에게 재산세와 별도로 매기는 국세입니다. 재산세가 부동산이 있는 지방자치단체가 물건마다 매기는 지방세라면, 종합부동산세는 국세청이 사람을 기준으로 전국의 부동산을 합쳐 고가 보유자에게 추가로 매기는 세금입니다. 종합부동산세가 누구에게 어떤 기준으로 매겨지는지, 세율과 1세대 1주택 세액공제는 어떻게 되는지, 언제 내는지를 종합부동산세법과 국세청 자료로 정리합니다. 같은 보유세인 재산세의 구조는 재산세 총정리에서 확인할 수 있습니다.

종합부동산세란 — 사람 단위로 합산하는 보유세

종합부동산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세를 내는 사람이 함께 납세의무를 지는 세금입니다¹. 과세 방식은 두 단계입니다. 먼저 개인별로 전국에 가진 재산세 과세대상 주택·토지의 공시가격을 유형별로 합산하고, 그 합계가 유형별 공제금액을 넘으면 초과분에 대해 주소지 관할세무서가 종합부동산세를 부과합니다².

재산세와 가장 크게 다른 점은 ‘사람 단위 합산’입니다. 재산세는 부동산 한 건 한 건에 대해 그 부동산이 있는 지방자치단체가 매기지만, 종합부동산세는 한 사람이 전국에 가진 주택을 모두 합쳐 고가이거나 여러 채일 때 매깁니다. 그래서 각각은 재산세만 내던 주택이라도 한 사람이 여러 채를 합하면 종합부동산세 대상이 될 수 있습니다.

과세대상과 공제금액

종합부동산세는 재산 유형을 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 나누고 유형마다 다른 공제금액을 적용합니다².

유형별 과세대상	공제금액
주택(주택부속토지 포함)	9억 원 (1세대 1주택자 12억 원)
종합합산토지(나대지·잡종지 등)	5억 원
별도합산토지(상가·사무실 부속토지 등)	80억 원

주택은 공시가격 합계에서 9억 원을 공제하고, 1세대 1주택자는 그보다 큰 12억 원을 공제합니다³. 즉 집 한 채만 가진 사람은 공시가격이 12억 원을 넘는 부분에 대해서만 종합부동산세를 냅니다. 법인은 이 기본공제가 배제되어 공제금액이 0원입니다³. 나대지 같은 종합합산토지는 5억 원, 상가·사무실 부속토지 같은 별도합산토지는 80억 원을 각각 공제합니다².

공제가 사람 단위라서 명의를 어떻게 두었는지가 세액을 가릅니다. 부부가 한 채를 공동으로 갖고 있으면 두 사람이 각각 9억 원씩 공제받고, 한 사람이 단독으로 갖고 있으면 1세대 1주택자로 12억 원을 공제받습니다³. 어느 쪽이 유리한지와 둘 중 하나를 고를 수 있는 공동명의 1주택자 특례는 공동명의 재산세에서 비교했습니다.

과세표준 — 공제 후 금액에 공정시장가액비율

과세표준은 공시가격 합계에서 위 공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 정합니다³. 종합부동산세법은 이 비율을 60%~100% 범위에서 시행령으로 정하도록 하고 있고, 2026년 현재 주택분은 60%, 토지분은 100%가 적용됩니다⁴. 공제금액을 뺀 금액이 0보다 작으면 과세표준은 0이 되어 종합부동산세가 나오지 않습니다³. 내 공시가격으로 재산세 공제와 세액공제까지 반영한 세액은 종합부동산세 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다.

공시가격 합계인별·유형별 합산

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− 공제금액주택 9억·1주택 12억

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× 공정시장가액비율주택 60%

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과세표준 × 세율− 재산세·세액공제

주택 종합부동산세 세율

주택분 종합부동산세는 과세표준이 커질수록 세율이 높아지는 누진세율이며, 보유한 주택 수에 따라 세율이 갈립니다⁵. 개인의 2023년 이후 주택 세율은 다음과 같습니다⁶.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
6억 원 이하	0.7%	0.7%
12억 원 이하	1.0%	1.0%
25억 원 이하	1.3%	2.0%
50억 원 이하	1.5%	3.0%
94억 원 이하	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

2주택 이하는 과세표준 3억 원 이하 0.5%에서 94억 원 초과분 2.7%까지, 3주택 이상은 25억 원 초과 구간부터 세율이 크게 높아져 94억 원 초과분은 5.0%까지 올라갑니다⁶. 법인은 누진 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율이 적용됩니다⁵. 상가·토지에 매기는 종합합산토지는 1~3%, 별도합산토지는 0.5~0.7%의 세율이 별도로 적용됩니다⁶.

계산 예시 (공시가격 20억 원 1세대 1주택)

숫자를 넣어 보겠습니다. 1세대 1주택자가 공시가격 20억 원인 주택 한 채를 가진 경우입니다. 먼저 공제금액 12억 원을 빼면 8억 원이 남고³, 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 4억 8,000만 원입니다⁴. 이 과세표준은 ‘3억 원 초과 6억 원 이하’ 구간이라 2주택 이하 세율 0.7%가 적용되며⁶, 누진공제 60만 원을 반영하면 산출세액은 4억 8,000만 원 × 0.7% − 60만 원 = 약 276만 원입니다⁴.

여기서 끝이 아니라, 뒤에서 볼 1세대 1주택 세액공제(연령·보유기간)와 이미 낸 재산세 공제를 빼면 실제 납부할 종합부동산세는 더 줄어듭니다. 예컨대 이 주택을 오래 보유한 고령자라면 산출세액에서 최대 80%까지 세액공제를 받아 부담이 크게 낮아집니다.

1세대 1주택 세액공제 (연령·보유기간)

1세대 1주택자에게는 산출세액에서 일정 비율을 다시 빼 주는 세액공제가 있습니다. 과세기준일 현재 만 60세 이상이면 연령별로, 주택을 5년 이상 보유했으면 보유기간별로 공제하고, 두 공제는 합쳐서 최대 80%까지 중복 적용됩니다⁵.

구분	공제율
연령 60세 이상 65세 미만	20%
연령 65세 이상 70세 미만	30%
연령 70세 이상	40%
보유 5년 이상 10년 미만	20%
보유 10년 이상 15년 미만	40%
보유 15년 이상	50%

예를 들어 만 70세이면서 15년 이상 보유한 1세대 1주택자라면 연령 40%와 보유 50%를 더해 90%가 되지만, 합산 한도가 80%이므로 산출세액의 80%를 공제받습니다⁴⁵. 이 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용되고, 다주택자나 법인에는 적용되지 않습니다.

재산세 이중과세 조정과 세부담 상한

종합부동산세는 재산세와 같은 보유세라서 이중과세를 막는 장치가 있습니다. 주택분 과세표준에 대해 이미 부과된 주택분 재산세액은 종합부동산세액에서 공제해, 같은 재산에 두 번 온전히 과세되지 않도록 합니다⁵. 또한 급격한 세금 증가를 막기 위해, 그해 주택에 대한 재산세와 종합부동산세를 합한 총세액이 직전 연도 같은 주택의 총세액의 150%를 넘으면 그 초과분은 없는 것으로 봅니다⁷. 다만 이 세부담 상한은 중과세율이 적용되는 법인에는 적용되지 않습니다⁷.

신고·납부 — 12월에 고지납부

종합부동산세는 국세청이 세액을 계산해 고지서를 보내는 정부부과 방식이 원칙이며, 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다⁸⁹. 재산세가 7월과 9월에 나뉘어 나오는 것과 달리 종합부동산세는 그해 말 한 번에 부과됩니다. 원한다면 납세자가 직접 과세표준과 세액을 계산해 같은 기간에 신고·납부하는 신고납부 방식을 선택할 수도 있습니다⁸.

세액이 많으면 나눠 낼 수 있습니다. 납부할 세액이 250만 원을 초과하면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있고, 500만 원을 초과하면 세액의 50% 이하 금액을 분납할 수 있습니다⁹. 이와 별도로 종합부동산세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 부과됩니다⁹.

합산배제 — 임대주택·미분양 등은 신고로 제외

모든 주택이 합산되는 것은 아닙니다. 일정 요건을 갖춘 민간·공공임대주택, 사원용 주택과 기숙사, 주택건설사업자의 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등은 종합부동산세 과세표준에 합산하지 않습니다³. 이런 합산배제 주택이나 주택신축용 토지를 가진 사람은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 해야 과세에서 제외됩니다²³. 신고를 하지 않으면 합산배제 대상이라도 과세표준에 포함될 수 있으므로 기한을 지키는 것이 중요합니다.

2026년 세제개편안에는 주택분 종합부동산세 과세 대상을 1세대 1주택자는 공시가격 합계 14억원 초과, 그 외는 9억원 초과로 조정하는 안이 포함됐습니다. 확정된 규정이 아니라 국회 심의를 앞둔 정부안입니다. 자세한 내용은 2026년 세제개편안 정리에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

종합부동산세는 누가 내나요? 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 전국 주택·토지의 공시가격을 유형별로 합산해 공제금액(주택 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원 등)을 넘는 사람이 냅니다¹². 재산세와 달리 사람 단위로 전국 부동산을 합산합니다.

1세대 1주택자는 얼마부터 종부세를 내나요? 1세대 1주택자는 주택 공시가격 합계에서 12억 원을 공제하므로, 12억 원을 넘는 부분에만 종합부동산세가 매겨집니다³. 일반적인 경우의 공제 9억 원보다 3억 원 큽니다.

종부세 세율은 얼마인가요? 개인이 2주택 이하이면 0.5%~2.7%, 3주택 이상이면 0.5%~5%의 누진세율이 적용되고⁶, 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%입니다⁵.

1세대 1주택자는 세금을 얼마나 깎아주나요? 만 60세 이상이면 연령별로 20~40%, 5년 이상 보유했으면 보유기간별로 20~50%를 공제하고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용받습니다⁴⁵.

종합부동산세는 언제 내나요? 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 냅니다⁸. 국세청이 세액을 계산해 고지하며, 세액이 250만 원을 넘으면 6개월 이내 분납할 수 있습니다⁹.

국가법령정보센터, 「종합부동산세법 제7조(납세의무자)」, https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법/제7조 (2026-07-12 확인). “과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.” ↩ ↩²
국세청, 「개인신고안내 — 종합부동산세 개요」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2351&cntntsId=7733 (2026-07-12 확인). “과세기준일(6월 1일) 현재 인별로 합산한 공시가격 합계액이 유형별 공제금액을 초과하면 과세한다. 주택 9억 원(1세대 1주택자 12억 원), 종합합산토지 5억 원, 별도합산토지 80억 원. 임대주택·미분양주택 등은 9.16.~9.30. 합산배제 신고 시 과세제외.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵
국가법령정보센터, 「종합부동산세법 제8조(과세표준)」, https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법/제8조 (2026-07-12 확인). “주택 과세표준 = (공시가격 합산액 − 공제금액) × 공정시장가액비율(100분의 60~100 범위 대통령령). 공제금액: 1세대 1주택자 12억원, 법인 0원, 그 밖의 자 9억원. 임대주택·사원용 주택·미분양주택 등은 합산 대상에서 제외하며 9월 16일~30일 보유현황을 신고한다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹
국세청, 「개인신고안내 — 종합부동산세 세액계산 흐름도」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2353&cntntsId=7735 (2026-07-12 확인). “공정시장가액비율 주택분 60%, 토지분 100%. 1세대 1주택 세액공제: 보유 5년 20%·10년 40%·15년 50%, 연령 60세 20%·65세 30%·70세 40%, 중복적용 한도 80%. 세부담상한율 150%.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵
국가법령정보센터, 「종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)」, https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법/제9조 (2026-07-12 확인). “주택 수에 따라 과세표준에 세율을 적용한다. 법인은 2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50. 부과된 주택분 재산세액은 주택분 종합부동산세액에서 공제한다. 1세대 1주택자는 연령별·보유기간별 공제를 합계 100분의 80 범위에서 중복 적용한다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷
국세청, 「개인신고안내 — 종합부동산세 세율」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2354&cntntsId=7736 (2026-07-12 확인). “‘23년 이후 개인 주택(2주택 이하): 3억 0.5, 6억 0.7, 12억 1.0, 25억 1.3, 50억 1.5, 94억 2.0, 94억 초과 2.7. 주택(3주택 이상): 25억 2.0, 50억 3.0, 94억 4.0, 94억 초과 5.0. 종합합산토지 1~3%, 별도합산토지 0.5~0.7%.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵
국가법령정보센터, 「종합부동산세법 제10조(세부담의 상한)」, https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법/제10조 (2026-07-12 확인). “주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액이 직전년도 총세액상당액의 100분의 150을 초과하는 경우 그 초과분은 없는 것으로 본다. 다만 중과세율이 적용되는 법인은 제외한다.” ↩ ↩²
국가법령정보센터, 「종합부동산세법 제16조(부과·징수 등)」, https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법/제16조 (2026-07-12 확인). “관할세무서장은 세액을 결정하여 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수한다. 신고납부방식을 택한 납세의무자는 같은 기간에 신고·납부할 수 있다.” ↩ ↩² ↩³
국세청, 「개인신고안내 — 종합부동산세 납부기한」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2352&cntntsId=7734 (2026-07-12 확인). “납부기간 매년 12.1.~12.15. 납부세액 250만 원 초과 시 6개월 이내 분납, 500만 원 초과 시 50% 이하 분납. 농어촌특별세는 종합부동산세액의 20%.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

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