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취득세 총정리 — 과세대상·세율·다주택 중과와 생애최초 감면

최종 수정: 2026.08.16 ·작성자: knowmoney 편집자

집이나 땅을 사면 그 부동산을 취득한 사실 자체에 취득세가 붙습니다. 취득세는 부동산을 사고파는 순간에 한 번 내는 지방세로, 매년 내는 재산세나 팔 때 이익에 매기는 양도소득세와는 다른 단계의 세금입니다. 세액은 취득한 금액에 취득 원인별 세율을 곱해 정해지는데, 같은 집이라도 유상으로 샀는지 물려받았는지, 몇 번째 주택인지에 따라 세율이 크게 달라집니다. 취득세를 누가 내는지, 과세표준과 세율은 어떻게 정해지는지, 다주택 중과와 생애최초 감면은 어떻게 적용되는지, 언제까지 신고·납부해야 하는지를 지방세법과 위택스 자료로 정리했습니다.

취득세와 납세의무자

취득세는 부동산을 비롯해 차량·기계장비·항공기·선박·입목·광업권·어업권·골프회원권·콘도미니엄 회원권 등을 취득한 사람에게 부과되는 지방세입니다1. 이 가운데 일상에서 가장 자주 마주치는 것이 부동산 취득이며, 이 글도 주택과 토지·건물 같은 부동산을 중심으로 다룹니다. 등기나 등록을 하지 않았더라도 사실상 취득한 사실이 있으면 취득한 것으로 보아 세금이 매겨집니다1.

취득 원인은 크게 세 가지로 나뉩니다. 돈을 주고 사는 유상취득(매매·교환), 대가 없이 넘겨받는 무상취득(증여), 그리고 사망으로 물려받는 상속입니다. 상속으로 취득하는 경우에는 상속인 각자가 자기 몫의 재산을 취득한 것으로 봅니다. 한편 배우자나 직계존비속 사이의 부동산 취득은 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 보되, 경매로 취득했거나 대가를 지급한 사실이 소득·처분대금 등으로 증명되면 유상취득으로 인정됩니다1. 증여자의 빚을 함께 넘겨받는 부담부증여는 그 채무액에 해당하는 부분만 유상취득으로 보아 유상 세율을, 나머지 부분에는 무상취득(증여) 세율을 각각 적용합니다1.

과세표준 — 취득 당시의 가액

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액입니다. 매매나 교환처럼 대가를 주고 승계취득하는 경우에는 실제로 지급했거나 지급해야 할 사실상취득가격이 과세표준이 됩니다2. 즉 실거래가가 기준입니다. 신축처럼 새로 만들어 취득하는 원시취득도 사실상취득가격을 씁니다.

무상으로 취득하는 경우에는 시가인정액이 과세표준입니다3. 시가인정액은 취득 시점 전후로 확인되는 매매사례가액·감정가액·공매가액 등 시가로 인정되는 금액을 말합니다3. 다만 상속으로 무상취득하는 경우에는 시가인정액이 아니라 공시가격 등 시가표준액을 과세표준으로 삼습니다3. 증여받은 재산과 상속받은 재산의 과세표준 기준이 다르다는 점에 유의해야 합니다.

취득세 표준세율

부동산 취득세의 표준세율은 취득 원인에 따라 다음과 같이 정해져 있습니다4. 세율은 흔히 퍼센트로 표시하지만 법에서는 ‘1천분의’ 단위로 규정하는데, 예컨대 1천분의 40은 4%, 1천분의 28은 2.8%입니다.

취득 원인 표준세율
상속(농지 외) 2.8%
상속(농지) 2.3%
증여 등 무상취득 3.5%(비영리사업자 2.8%)
신축 등 원시취득 2.8%
유상취득(주택 외 부동산) 4.0%
유상취득(농지) 3.0%
유상취득(주택) 1~3%

주택을 돈 주고 사는 경우에는 가격대에 따라 세율이 나뉩니다. 취득당시가액이 6억원 이하이면 1%, 9억원을 초과하면 3%입니다4. 그 사이 구간인 6억원 초과 9억원 이하는 가액이 커질수록 1%에서 3% 사이로 비례해 높아지는 계산식이 적용되어, 실제 세율은 1.01%에서 2.99% 사이가 됩니다5. 예를 들어 8억원짜리 아파트는 6억원 이하(1%)나 9억원 초과(3%)가 아니라 그 사이의 세율이 매겨집니다. 상가·오피스텔·토지처럼 주택이 아닌 부동산을 유상으로 취득하면 일반세율 4%가 적용되고, 농지는 3%입니다4.

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다주택자·법인 중과세율

주택을 유상으로 취득할 때 이미 주택을 여러 채 가지고 있거나 법인이 취득하는 경우에는 표준세율 대신 중과세율이 적용됩니다. 중과세율은 주택 외 부동산의 유상 세율인 4%를 기준으로, 중과기준세율(2%)의 2배 또는 4배를 더해 계산합니다6. 결과적으로 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이 되면 12%가 적용되고, 조정대상지역이 아닌 곳에서는 3주택까지 8%, 4주택 이상은 12%가 적용됩니다. 법인이 주택을 취득하면 주택 수와 관계없이 12%입니다65.

구분 1주택 2주택 3주택 법인·4주택 이상
조정대상지역 1~3% 8% 12% 12%
비조정대상지역 1~3% 1~3% 8% 12%

조정대상지역이라도 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우에는 중과에서 제외되어 일반 주택 세율(1~3%)이 적용됩니다6. 여기서 주택 수를 셀 때는 실제 보유한 주택뿐 아니라 신탁한 주택, 재건축·재개발 조합원입주권, 주택분양권, 그리고 재산세가 주택으로 과세되는 오피스텔도 소유자의 주택 수에 포함됩니다7. 따라서 분양권이나 입주권을 이미 가진 상태에서 주택을 추가로 사면 중과 대상이 될 수 있습니다.

함께 붙는 세금 — 지방교육세와 농어촌특별세

취득세를 낼 때는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과됩니다. 두 세금은 취득세 납부고지서에 함께 기재되어 한 번에 납부합니다8.

지방교육세는 취득세에 연동됩니다. 주택을 취득하는 경우 취득당시가액에 ‘취득세율의 절반’을 곱한 금액의 20%가 지방교육세인데, 이를 정리하면 주택 취득세율의 10% 수준이 됩니다8. 즉 세율이 1%인 6억원 이하 주택은 지방교육세가 0.1%, 세율이 3%인 9억원 초과 주택은 0.3%입니다. 주택이 아닌 부동산(세율 4%)은 지방교육세가 0.4%입니다.

농어촌특별세는 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택과 그 밖의 부동산에 부과됩니다. 세액은 표준세율 2%를 적용한 취득세액의 10%로, 결과적으로 취득당시가액의 0.2% 수준입니다8. 반대로 전용면적 85제곱미터 이하의 국민주택 규모 주택은 농어촌특별세가 부과되지 않습니다8. 이 때문에 같은 가격이라도 전용면적 85제곱미터를 기준으로 실제 부담하는 세금 합계가 달라집니다.

생애최초 주택 구입 감면

집을 처음 사는 사람에게는 취득세를 깎아 주는 제도가 있습니다. 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하인 주택을 유상으로 취득하면 2028년 12월 31일까지 취득세를 감면받습니다9. 부담부증여로 취득하는 경우와 취득자가 미성년자인 경우는 제외되며, 감면을 받으면 다주택 중과세율도 적용되지 않습니다9.

감면 폭은 산출세액에서 정액을 빼 주는 방식입니다. 일반적인 경우 산출세액이 200만원 이하이면 취득세를 전액 면제하고, 200만원을 초과하면 산출세액에서 200만원을 공제합니다9. 전용면적 60제곱미터 이하이면서 취득가액이 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택 등 일부 소형·저가 주택은 공제 한도가 300만원으로 더 큽니다9. 다만 감면에는 조건이 따릅니다. 취득일부터 3년 이내에 그 주택을 팔거나 증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하면 감면받은 취득세를 다시 추징당합니다9.

신고와 납부

취득세는 스스로 신고하고 납부하는 세금입니다. 신고·납부 기한은 취득 원인에 따라 다릅니다. 유상으로 취득한 경우에는 취득일부터 60일 이내, 증여 등 무상으로 취득한 경우에는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내, 상속으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월)에 신고·납부해야 합니다10.

유상취득(매매)취득일부터 60일 이내
증여(무상취득)취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
상속상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내(국외 상속인 9개월)

신고·납부는 지방세 위택스(wetax.go.kr)에서 할 수 있고, 등기·등록을 하는 경우에는 그 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 내야 합니다. 기한 안에 신고하지 않으면 무신고가산세 20%, 적게 신고하면 과소신고가산세 10%가 붙고, 늦게 내면 미납세액에 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 더해집니다5.

세액이 얼마나 되는지는 가격과 면적에 따라 달라집니다. 예를 들어 전용면적 84제곱미터짜리 5억원 아파트를 처음이 아닌 유상으로 취득하면, 6억원 이하라 취득세율 1%가 적용되어 취득세 500만원, 지방교육세 50만원이 되고 전용면적이 85제곱미터 이하여서 농어촌특별세는 붙지 않아 합계 550만원입니다. 반면 전용면적 100제곱미터짜리 10억원 주택이라면 9억원을 초과해 취득세율 3%가 적용되어 취득세 3,000만원, 지방교육세 300만원, 농어촌특별세 200만원으로 합계 3,500만원이 됩니다. 집값과 주택 수, 조정대상지역 여부를 넣어 실제 취득세를 계산하려면 취득세 계산기를 이용할 수 있고, 정확한 세액은 위택스의 지방세 미리계산이나 관할 시·군·구청에서 확인하는 것이 기준입니다.

자주 묻는 질문

집 살 때 취득세는 얼마인가요? 주택을 유상으로 사면 취득당시가액 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 1%에서 3% 사이, 9억원 초과는 3%입니다45. 주택이 아닌 부동산(상가·토지 등)은 4%이고 농지는 3%입니다4.

2주택자가 집을 사면 취득세가 중과되나요? 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%가 적용됩니다6. 조정대상지역이 아니면 3주택까지는 8%, 4주택 이상과 법인은 12%입니다6. 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우는 조정대상지역이라도 중과에서 제외됩니다6.

생애 처음 집을 사면 취득세를 감면받나요? 본인과 배우자가 집을 소유한 적이 없고 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상으로 사면 2028년 12월 31일까지 취득세를 최대 200만원(일부 소형·저가 주택은 300만원) 감면받습니다9. 다만 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면분을 추징당합니다9.

취득세는 언제까지 신고·납부하나요? 유상으로 취득하면 취득일부터 60일 이내, 증여로 취득하면 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내, 상속으로 취득하면 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 위택스로 신고·납부합니다10.

취득세를 신용카드로 낼 수 있나요? 낼 수 있습니다. 지방세징수법은 지방자치단체의 징수금을 현금이나 증권 외에 지방세수납대행기관을 통한 신용카드·직불카드로도 납부할 수 있도록 정하고 있고11, 취득세도 지방세라 위택스에서 신고한 뒤 카드로 결제할 수 있습니다. 카드로 낼 때는 지방세수납대행기관의 승인일을 납부일로 보므로11, 신고·납부 기한 마지막 날에 결제해도 기한 안에 낸 것이 됩니다.

아파트 취득세는 어떻게 계산하나요? 아파트는 지방세법상 주택이라 주택 세율을 그대로 적용합니다. 유상으로 사면 취득당시가액 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 1.01%에서 2.99% 사이, 9억원 초과는 3%입니다45. 여기에 지방교육세가 취득세율의 10% 수준으로 붙고, 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세가 취득가액의 0.2% 더해집니다8. 전용면적 85제곱미터 이하 아파트는 농어촌특별세가 붙지 않습니다8.

취득세 외에 함께 내는 세금이 있나요? 지방교육세가 함께 붙고, 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택과 그 밖의 부동산에는 농어촌특별세가 더해집니다8. 지방교육세는 주택의 경우 취득세율의 10% 수준, 그 밖의 부동산은 0.4%이고, 농어촌특별세는 취득가액의 0.2%입니다8. 전용면적 85제곱미터 이하 주택은 농어촌특별세가 붙지 않습니다8.

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제7조(납세의무자 등)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C7%EC%A1%B0 (2026-07-21 확인). “취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권을 취득한 자에게 부과한다. 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C10%EC%A1%B0%EC%9D%983 (2026-07-21 확인). “부동산등을 유상거래로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 사실상의 취득가격으로 한다.” ↩

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C10%EC%A1%B0%EC%9D%982 (2026-07-21 확인). “부동산등을 무상취득하는 경우 취득당시가액은 시가로 인정되는 시가인정액으로 한다. 다만 상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액.” ↩ ↩2 ↩3

  4. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C11%EC%A1%B0 (2026-07-21 확인). “상속으로 인한 취득 농지 1천분의 23·농지 외 1천분의 28. 제1호 외의 무상취득 1천분의 35(비영리사업자 1천분의 28). 원시취득 1천분의 28. 그 밖의 원인으로 인한 취득 농지 1천분의 30·농지 외 1천분의 40. 유상거래 주택은 취득당시가액 6억원 이하 1천분의 10, 9억원 초과 1천분의 30.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  5. 서울특별시 서초구, 「지방세의 종류 — 취득세」, https://www.seocho.go.kr/site/tax/02/10201010000002023050810.jsp (2026-07-21 확인). “취득가액 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 1.01~2.99%, 9억 초과 3%. 조정대상지역 2주택 8%·3주택 12%, 비조정대상지역 3주택 8%·법인 4주택 이상 12%. 취득일부터 60일 이내 신고·납부, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내, 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내. 무신고가산세 20%, 과소신고가산세 10%, 납부지연가산세 1일 10만분의 22.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C13%EC%A1%B0%EC%9D%982 (2026-07-21 확인). “법인이 주택을 취득하는 경우 제11조제1항제7호나목 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율. 조정대상지역 2주택 또는 조정대상지역 외 3주택은 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율. 조정대상지역 3주택 이상 또는 조정대상지역 외 4주택 이상은 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율. 대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C13%EC%A1%B0%EC%9D%983 (2026-07-21 확인). “신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다. 조합원입주권은 해당 소유자의 주택 수에 가산한다. 주택분양권은 해당 소유자의 주택 수에 가산한다. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.” ↩

  8. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산 매매 — 취득 관련 세금」, https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=666&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=4 (2026-07-21 확인). “지방교육세 = [부동산 취득당시가액 × (취득세율 × 50/100)] × 20/100. 농어촌특별세는 취득세액의 10/100. 국민주택 규모 이하 주택은 농어촌특별세가 부과되지 않습니다.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%ED%8A%B9%EB%A1%80%EC%A0%9C%ED%95%9C%EB%B2%95/%EC%A0%9C36%EC%A1%B0%EC%9D%983 (2026-07-21 확인). “본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 취득당시가액 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외)로 취득하는 경우 2028년 12월 31일까지 감면. 산출세액 200만원 이하면 면제, 초과하면 200만원 공제(일부 소형·저가 주택은 300만원). 취득일부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하면 감면된 취득세를 추징한다.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제20조(신고 및 납부)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C20%EC%A1%B0 (2026-07-21 확인). “취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부. 무상취득(상속 제외) 또는 부담부 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) 이내.” ↩ ↩2

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세징수법 제23조(납부의 방법)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EC%A7%95%EC%88%98%EB%B2%95/%EC%A0%9C23%EC%A1%B0 (2026-08-16 확인). “「여신전문금융업법」 제2조제3호에 따른 신용카드 또는 같은 조 제6호에 따른 직불카드 … 의 결제수단으로 지방자치단체의 징수금을 납부하는 경우에는 지방세수납대행기관의 승인일을 납부일로 본다.” ↩ ↩2

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