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토지 재산세 계산기 — 시가표준액·토지 종류 넣으면 바로 계산 (2026)

최종 수정: 2026.08.25 ·작성자: knowmoney 편집자

이 계산기는 어떻게 계산하나

토지 재산세는 땅값에 세율을 바로 곱해서 나오지 않습니다. 중간에 두 단계가 끼어 있고, 그 두 단계에서 사람들이 계산을 틀립니다.

먼저 시가표준액에 공정시장가액비율 70%를 곱해 과세표준을 만듭니다12. 그다음 그 과세표준에 토지 종류별 세율을 적용해 본세를 구합니다3. 여기에 도시지역이면 도시지역분이 붙고4, 마지막으로 지방교육세가 더해집니다5.

시가표준액 5억원인 나대지라면 과세표준이 3억 5,000만원이 되고, 본세는 150만원, 도시지역분 49만원과 지방교육세 30만원을 더해 229만원이 됩니다.

내 땅은 어느 갈래인가 — 세율이 여기서 갈린다

토지 재산세에서 가장 먼저 정해지는 것은 세율이 아니라 갈래입니다. 지방세법은 토지를 종합합산·별도합산·분리과세 셋으로 나눕니다6.

  • 종합합산: 별도합산도 분리과세도 아닌 나머지 토지입니다6. 나대지와 잡종지가 대표적입니다. 세율이 가장 무겁습니다
  • 별도합산: 공장용 건축물의 부속토지처럼 업무나 경제활동에 쓰이는 토지입니다6. 구간이 넓어 같은 값이라도 세금이 가볍습니다
  • 분리과세: 국가가 보호·지원하거나 반대로 중과할 필요가 있는 토지입니다6. 전·답·과수원과 임야는 1천분의 0.7, 즉 0.07%로 아주 낮고, 골프장용·고급오락장용 토지는 1천분의 40인 4%로 아주 높습니다3

빈 땅을 그대로 두면 종합합산, 건물을 올려 사업에 쓰면 별도합산입니다. 갈래가 바뀌면 세금이 절반 가까이 달라집니다.

토지 재산세 세율

합산과세 두 갈래는 3단계 누진세율이고, 분리과세는 단일세율입니다3.

갈래 과세표준 구간 세율
종합합산 5,000만원 이하 0.2%
종합합산 5,000만원 초과 1억원 이하 10만원 + 초과금액의 0.3%
종합합산 1억원 초과 25만원 + 초과금액의 0.5%
별도합산 2억원 이하 0.2%
별도합산 2억원 초과 10억원 이하 40만원 + 초과금액의 0.3%
별도합산 10억원 초과 280만원 + 초과금액의 0.4%
분리과세 전·답·과수원·목장용지·임야 0.07% (1천분의 0.7)
분리과세 골프장용·고급오락장용 토지 4% (1천분의 40)
분리과세 그 밖의 토지 0.2% (1천분의 2)

종합합산의 최고 세율은 0.5%, 별도합산의 최고 세율은 0.4%로 한 단계 낮습니다3.

세율표는 시가표준액이 아니라 과세표준에 적용된다

이 구간표를 땅값에 그대로 대는 것이 가장 흔한 실수입니다.

지방세법 제111조의 표는 첫 칸이 과세표준입니다3. 과세표준은 시가표준액이 아니라 시가표준액에 70%를 곱한 금액입니다2. 그런데 지방자치단체 안내문 중에는 이 칸을 시가표준액으로 적어 둔 것이 있어, 그대로 따라가면 한 구간 위의 세율을 쓰게 됩니다.

시가표준액 1억 5,000만원인 나대지로 확인해 보겠습니다32. 시가표준액을 그대로 대면 1억원 초과 구간이라 25만원 + 5,000만원의 0.5%를 더해 50만원이 나옵니다. 실제 과세표준은 70%인 1억 500만원이므로 25만원 + 500만원의 0.5%인 27만 5,000원입니다. 22만 5,000원 차이입니다.

이 계산기는 입력값을 시가표준액으로 받아 70%를 곱한 뒤 구간을 찾습니다.

지방교육세는 도시지역분을 뺀 세액의 20%

두 번째로 어긋나는 지점은 지방교육세의 기준 금액입니다.

지방교육세는 재산세액의 20%인데, 조문이 괄호로 도시지역분은 제외한다고 못 박아 두었습니다5. 그래서 본세와 도시지역분을 합친 금액에 20%를 곱하면 답이 커집니다.

앞의 시가표준액 5억원 나대지에서 보면, 본세 150만원의 20%인 30만원이 지방교육세입니다5. 도시지역분 49만원까지 더한 199만원에 20%를 곱하면 39만 8,000원이 되어 9만 8,000원이 부풀려집니다.

도시지역분은 과세표준에 0.14%를 곱해 따로 산출한 뒤 재산세액에 합산합니다4. 조례로 0.23%까지 다르게 정할 수 있어4, 지역에 따라 실제 고지서 금액은 이 계산기보다 클 수 있습니다.

시가표준액별 토지 재산세

도시지역 안에 있는 토지를 기준으로, 갈래에 따라 얼마나 달라지는지 정리했습니다3. 도시지역분과 지방교육세까지 포함한 금액입니다45.

시가표준액 과세표준 종합합산 별도합산
5,000만원 3,500만원 13만 3,000원 13만 3,000원
1억원 7,000만원 29만원 26만 6,000원
3억원 2억 1,000만원 125만 4,000원 81만원
5억원 3억 5,000만원 229만원 151만원
10억원 7억원 488만원 326만원

시가표준액 5,000만원짜리 땅은 두 갈래의 세금이 같습니다. 과세표준 3,500만원이 양쪽 모두 첫 구간(0.2%) 안에 들어가기 때문입니다. 갈래 차이는 땅값이 올라갈수록 벌어져서, 10억원에서는 162만원 차이가 납니다.

계산 결과를 볼 때 유의할 점

이 계산기는 토지 한 필지를 기준으로 한 예상치입니다. 다음은 반영하지 않았습니다.

  • 필지 합산: 같은 갈래의 토지를 여러 개 갖고 있으면 시·군·구 안에서 합산해 누진세율을 적용합니다. 필지를 따로 넣어 더하면 실제 고지세액보다 적게 나옵니다
  • 세부담 상한: 그해 산출세액이 직전 연도 재산세액 상당액의 150%를 넘으면 150%까지만 징수합니다7. 주택에는 적용하지 않지만 토지에는 적용됩니다7
  • 감면: 지방세특례제한법이나 조례에 따른 감면은 반영하지 않았습니다
  • 도시지역분 세율: 조례로 0.14%가 아닌 세율을 정한 지역이 있습니다4

토지 재산세 납기는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다8. 납부세액이 250만원을 넘으면 일부를 납기가 지난 날부터 3개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다9.

자주 묻는 질문

토지 시가표준액은 어디서 확인하나요?

토지의 시가표준액은 개별공시지가에 면적을 곱한 금액입니다1. 개별공시지가는 부동산공시가격 알리미나 관할 시·군·구청에서 확인할 수 있습니다.

7월에 재산세를 냈는데 9월에 또 나오나요?

토지 재산세는 9월에 한 번만 부과됩니다8. 7월에 낸 것은 주택 1기분이나 건축물 재산세입니다. 주택을 갖고 있으면 9월 고지서에 주택 2기분과 토지분이 함께 담깁니다.

나대지가 세금이 더 많다는 게 사실인가요?

같은 값이라면 그렇습니다. 나대지는 종합합산 대상이라 과세표준 1억원을 넘는 구간에서 0.5%가 적용되고, 건축물 부속토지로 쓰이는 땅은 별도합산이라 같은 구간에서 0.3%가 적용됩니다3. 앞의 표에서 시가표준액 5억원일 때 229만원과 151만원으로 갈립니다.

농지나 임야도 재산세를 내나요?

냅니다. 다만 분리과세 대상이라 세율이 1천분의 0.7, 즉 0.07%로 가장 낮습니다3. 과세표준 3억 5,000만원이면 본세가 24만 5,000원입니다.

세금이 너무 많이 나왔는데 나눠 낼 수 있나요?

납부세액이 250만원을 초과하면 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부할 수 있습니다9. 고지서를 받은 뒤 관할 시·군·구청이나 위택스에서 신청합니다.

함께 보면 좋은 글

  1. 국가법령정보센터, 「지방세법 제110조(과세표준)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C110%EC%A1%B0 (2026-08-25 확인). “토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 … 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. … 1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지” ↩ ↩2

  2. 국가법령정보센터, 「지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C109%EC%A1%B0 (2026-08-25 확인). “1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70” ↩ ↩2 ↩3

  3. 국가법령정보센터, 「지방세법 제111조(세율)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C111%EC%A1%B0 (2026-08-25 확인). 토지 종합합산·별도합산 세율표는 원문이 이미지라 동결 스크린샷으로 확인했습니다. “재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. … 가. 종합합산과세대상 과세표준 / 세율 5,000만원 이하: 1,000분의 2 … 1억원 초과: 25만원 + 1억원 초과금액의 1,000분의 5 … 나. 별도합산과세대상 과세표준 / 세율 2억원 이하: 1,000분의 2 … 10억원 초과: 280만원 + 10억원 초과금액의 1,000분의 4 … 1) 제106조제1항제3호가목에 해당하는 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지 및 같은 호 나목에 해당하는 임야: 과세표준의 1천분의 0.7 2) 제106조제1항제3호다목에 해당하는 골프장용 토지 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40 3) 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9

  4. 국가법령정보센터, 「지방세법 제112조(재산세 도시지역분)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C112%EC%A1%B0 (2026-08-25 확인). “2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액 ② 지방자치단체의 장은 해당 연도분의 제1항제2호의 세율을 조례로 정하는 바에 따라 1천분의 2.3을 초과하지 아니하는 범위에서 다르게 정할 수 있다.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  5. 국가법령정보센터, 「지방세법 제151조(과세표준과 세율)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C151%EC%A1%B0 (2026-08-25 확인). “6. 이 법 및 지방세감면법령에 따라 납부하여야 할 재산세액(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  6. 국가법령정보센터, 「지방세법 제106조(과세대상의 구분 등)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C106%EC%A1%B0 (2026-08-25 확인). “1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지 … 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 … 3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  7. 국가법령정보센터, 「지방세법 제122조(세 부담의 상한)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C122%EC%A1%B0 (2026-08-25 확인). “해당 재산에 대한 재산세의 산출세액 … 이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다.” ↩ ↩2

  8. 국가법령정보센터, 「지방세법 제115조(납기)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C115%EC%A1%B0 (2026-08-25 확인). “1. 토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지” ↩ ↩2

  9. 국가법령정보센터, 「지방세법 제118조(분할납부)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C118%EC%A1%B0 (2026-08-25 확인). “지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 250만원을 초과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부하게 할 수 있다.” ↩ ↩2

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