양도·재산세 · 도구

양도소득세 계산기 — 양도차익·보유기간 넣으면 바로 계산 (2026)

최종 수정: 2026.08.16 ·작성자: knowmoney 편집자

이 계산기는 어떻게 계산하나

양도소득세는 판 금액에서 산 금액과 비용을 뺀 양도차익에 붙는 세금입니다. 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세·중개수수료·자본적지출 등)를 빼 양도차익을 구합니다.1 여기서 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 되고, 다시 양도소득기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 나옵니다.1

장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 받습니다. 일반 자산은 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 올라 15년 이상이면 30%가 공제됩니다.2 1세대 1주택은 공제가 훨씬 큽니다. 보유기간 공제(3년 12%~10년 이상 40%)와 거주기간 공제(2년 8%, 3년 12%~10년 이상 40%)를 더해 최대 80%까지 공제받습니다.2 이 때문에 실거주한 1주택은 같은 차익이라도 세금이 크게 줄어듭니다.

과세표준에 적용하는 기본세율은 6%에서 45%까지 8구간입니다.

과세표준 세율 누진공제
1,400만원 이하 6% —
5,000만원 이하 15% 126만원
8,800만원 이하 24% 576만원
1억 5,000만원 이하 35% 1,544만원
3억원 이하 38% 1,994만원
5억원 이하 40% 2,594만원
10억원 이하 42% 3,594만원
10억원 초과 45% 6,594만원

산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 뒤 구간별 누진공제를 빼서 구합니다.3 다만 보유기간이 짧거나 다주택인 경우에는 세율이 달라집니다. 주택·조합원입주권을 1년 미만 보유하면 70%, 2년 미만이면 60%의 단기세율이 적용됩니다.3 또 조정대상지역 다주택자는 2026년 5월 10일 양도분부터 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p가 기본세율에 더해지고 장기보유특별공제도 배제됩니다.4 하나의 양도에 여러 세율이 걸리면 각각 계산해 세액이 큰 쪽으로 과세합니다.3 이 계산기는 이 규칙에 따라 단기세율과 기본·중과세율을 비교해 더 큰 값을 보여 줍니다.

계산 결과를 볼 때 유의할 점

  • 1세대 1주택 비과세 미반영 — 1세대 1주택은 양도가액 12억원 이하면 비과세이고, 12억원을 넘으면 초과분 비율만큼만 과세합니다. 이 계산기는 12억원 초과 안분을 반영하지 않으므로 고가주택은 참고용입니다. 비과세 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세에서 확인할 수 있습니다.
  • 지방소득세 별도 — 계산된 양도소득세의 10%가 지방소득세로 더 붙습니다. 실제 부담은 결과 금액보다 그만큼 많습니다.
  • 비사업용 토지·미등기 미반영 — 비사업용 토지(+10%p)나 미등기 양도자산(70%·공제 배제) 등 특수한 경우는 세율이 달라 이 계산기로는 계산되지 않습니다.5
  • 정확한 세액 — 필요경비 인정 범위와 감면은 사안마다 다릅니다. 홈택스(hometax.go.kr) 모의계산이나 세무 상담으로 확인하는 것이 기준입니다.

자주 묻는 질문

양도소득세는 어떤 순서로 계산하나요? 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 차례로 빼 과세표준을 만든 뒤 세율을 곱합니다.1 이 계산기는 이 순서를 그대로 따릅니다.

집을 1년 안에 팔면 세율이 얼마인가요? 주택과 조합원입주권은 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만이면 60%의 단기세율이 적용됩니다.3 2년 이상 보유해야 6~45% 기본세율로 계산됩니다.

1세대 1주택인데 왜 세금이 나오나요? 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세지만, 12억원을 넘으면 초과분에 대해서는 과세됩니다. 이 계산기는 12억원 초과 안분을 반영하지 않으니, 고가주택이라면 1세대 1주택 양도세 비과세에서 안분 방식을 확인하세요.

함께 보면 좋은 글

  1. 양도차익·장기보유특별공제·양도소득기본공제 250만원 계산 흐름 국세청 양도소득세 세액계산 ↩ ↩2 ↩3

  2. 장기보유특별공제율(일반 3년 6%~15년 30% · 1세대 1주택 보유+거주 최대 80%) 국세청 장기보유특별공제율 ↩ ↩2

  3. 양도소득세 기본세율 6~45% 8구간·단기세율(1년 미만 70%·2년 미만 60%)·세율 경합 시 큰 것 국세청 양도소득세 세율 ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 조정대상지역 다주택 중과(2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p, 2026.5.10 양도분부터·장특공 배제) 대한민국 정책브리핑 ↩

  5. 양도소득세 세율의 법적 근거·미등기양도자산 70% 소득세법 제104조 ↩

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이 글을 참조한 문서 1