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양도소득세 세율 (기본세율 8구간·단기·다주택 중과)

Q: 양도소득세 기본세율은 몇 %인가요?

과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지 8단계로 나뉩니다. 1,400만원 이하는 6%, 10억원을 넘으면 45%가 적용되고, 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 뒤 구간별 누진공제를 뺀 금액입니다.

Q: 집을 1년 안에 팔면 세율이 얼마인가요?

주택과 조합원입주권은 보유 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%의 단기 양도세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유해야 기본세율로 돌아옵니다.

Q: 누진공제는 어떻게 쓰는 건가요?

과세표준에 해당 구간의 세율을 곱한 다음, 같은 구간의 누진공제액을 빼면 산출세액이 됩니다. 예를 들어 과세표준 1억원이면 35%를 곱한 3,500만원에서 1,544만원을 빼 1,956만원이 됩니다.

Q: 여러 세율에 걸치면 어떤 세율을 적용하나요?

둘 이상의 세율에 해당할 때는 각각 계산한 산출세액 중 큰 것을 적용합니다. 예컨대 기본세율에 10%p를 더한 세율과 40%(또는 50%) 단기세율이 겹치면 세액이 더 큰 쪽으로 과세됩니다.

최종 수정: 2026.07.12 ·작성자: knowmoney 편집자

부동산을 팔아 이익이 생기면 그 차익에 양도소득세가 붙는데, 같은 차익이라도 어떤 세율이 적용되는지에 따라 세액이 크게 달라집니다. 기본세율은 과세표준 구간별 6~45%지만 짧게 보유한 자산이나 조정대상지역 다주택자에게는 훨씬 높은 세율이 매겨집니다. 기본세율 8구간과 누진공제, 보유기간별 단기세율, 그리고 2026년에 부활하는 다주택 중과까지 국세청 자료로 정리합니다. 다만 1세대1주택 실거주자는 요건을 갖추면 세율을 적용하기 전에 과세 자체가 제외되므로, 먼저 1세대1주택 양도세 비과세에 해당하는지 확인하는 것이 좋습니다.

기본세율 8구간

양도소득세율은 소득세법 제104조가 정하며, 거주자의 양도소득세는 과세표준에 각 호의 세율을 적용해 계산합니다¹. 양도소득세 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지 8단계로 누진 적용됩니다². 종합소득세와 같은 누진세율 구조로, 과세표준이 커질수록 초과분에 높은 세율이 적용되며 계산의 편의를 위해 구간별 누진공제액이 정해져 있습니다. 산출세액은 과세표준에 해당 구간의 세율을 곱한 뒤 그 구간의 누진공제를 빼는 방식으로 구합니다².

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	—
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1억5천만원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

이 8구간 표는 2023년 이후 양도분에 적용됩니다². 종전에는 최저 구간이 1,200만원 이하였고 두 번째 구간의 상한이 4,600만원이었으나, 2023년부터 저율 구간이 각각 1,400만원·5,000만원으로 넓어지고 일부 누진공제액도 조정되었습니다². 세율 자체(6~45%)와 구간 수는 바뀌지 않았지만, 같은 과세표준이라도 적용 연도에 따라 산출세액이 달라질 수 있으므로 양도 시점의 표를 확인해야 합니다. 전체 세액 계산 흐름과 각 공제는 양도소득세 총정리에서 확인할 수 있습니다.

보유기간별 단기 양도세율

보유기간이 짧으면 기본세율 대신 높은 단기 양도세율이 적용됩니다. 단기 매매를 통한 시세차익을 억제하기 위한 것으로, 자산 종류에 따라 세율과 기준 기간이 다릅니다².

주택과 조합원입주권은 보유 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%가 적용되고 2년 이상 보유해야 기본세율로 돌아옵니다². 토지·건물 등 그 밖의 부동산은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%이며 2년 이상 보유 시 기본세율이 적용됩니다². 분양권은 보유기간이 1년 미만이면 70%, 그 이후에도 60%가 유지되어 오래 보유해도 기본세율로 내려오지 않는다는 점이 다른 자산과 구별됩니다².

주택·조합원입주권 보유기간양도 시점 기준

1년 미만단기세율 70%

2년 미만단기세율 60%

2년 이상기본세율 6~45%

같은 부동산이라도 주택이냐 토지냐에 따라 1년 미만 세율이 70%와 50%로 크게 벌어지므로, 매도 계획을 세울 때는 자산 종류와 보유기간을 함께 따져야 합니다. 특히 주택은 2년만 채워도 60%에서 기본세율로 떨어지기 때문에 양도 시점을 며칠 앞당기거나 늦추는 것만으로 세 부담이 달라질 수 있습니다.

다주택 중과와 유예 종료

조정대상지역의 주택을 다주택자가 양도하면 기본세율에 일정 세율이 더해지는 중과가 적용됩니다. 1세대 2주택 이상이면 기본세율에 20%p, 1세대 3주택 이상이면 30%p가 가산되며, 이때 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 배제됩니다². 기본세율 최고구간 45%에 30%p가 더해지면 명목 세율이 75%에 이르게 되어 다주택자의 세 부담이 크게 늘어나는 구조입니다.

이 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 배제되어 왔습니다². 그러나 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정된 일몰 기한인 2026년 5월 9일에 예정대로 종료한다고 밝혔습니다³. 따라서 2026년 5월 10일 양도분부터는 조정대상지역 주택에 대한 다주택 중과가 다시 적용됩니다²³.

다만 정부는 정책의 예측 가능성과 국민 불편 최소화를 위한 보완조치를 함께 마련했습니다. 지난해 10월 15일 기준 조정대상지역인 서울 강남구·서초구·송파구 및 용산구 소재 주택은 5월 9일 이전에 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4개월 안에 양도하면 중과되지 않습니다³. 지난해 10월 16일 새로 지정된 그 밖의 조정대상지역 주택은 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 안에 양도하면 중과되지 않는데, 신규 지정으로 중과 대상이 된 점을 감안해 기존 조정대상지역보다 2개월의 여유를 더 준 것입니다³.

이와 함께 임차인이 살고 있는 주택을 무주택자에게 파는 경우에는 임대차 사정을 고려한 유예도 마련되었습니다. 실거주 의무는 발표일 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지 미뤄지되, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 합니다³. 주택담보대출을 받을 때 지켜야 하는 전입신고 의무도 같은 취지로 유예됩니다³. 이런 보완조치는 매도 의지가 있는 다주택자에게 파는 기회를 주면서 임차인의 주거도 보호하기 위한 것으로, 자신의 주택이 어느 시점 기준의 조정대상지역에 속하는지에 따라 적용되는 기한이 다르므로 양도 전에 반드시 확인해야 합니다.

비사업용 토지·미등기 등 기타 중과

주택 다주택 중과 외에도 자산의 성격에 따라 별도의 중과가 있습니다. 농지·나대지처럼 실수요와 관계없이 보유한 비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 더해집니다². 이는 소득세법에 따른 것으로, 토지를 실제 용도에 쓰지 않고 보유한 데 대한 추가 과세 성격을 가집니다.

등기를 하지 않고 넘기는 미등기 양도자산은 보유기간과 무관하게 70%가 적용됩니다². 이는 소득세법 제104조가 미등기양도자산의 세율을 양도소득 과세표준의 100분의 70으로 정하고 있기 때문입니다¹. 미등기 양도자산은 세율이 가장 무거울 뿐 아니라 장기보유특별공제와 양도소득기본공제도 받지 못해, 사실상 정상적인 거래에서는 피해야 할 방식입니다. 반대로 무허가 건물이라도 실제 거래로 소유권이 넘어가면 과세대상에 포함되므로, 등기·허가 여부와 관계없이 양도차익이 있으면 신고 대상이라는 점을 유의해야 합니다. 한편 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 등 기타자산은 보유기간에 관계없이 기본세율이 적용됩니다².

세율 적용과 계산

하나의 양도에 둘 이상의 세율이 걸릴 수 있습니다. 이때는 각각의 세율로 산출세액을 계산한 뒤 그중 큰 것을 적용합니다². 예를 들어 비사업용 토지에 적용되는 기본세율+10%p와 보유기간이 짧아 적용되는 40% 또는 50% 단기세율이 겹치면, 두 방식으로 각각 계산해 세액이 더 큰 쪽으로 과세하는 것입니다². 반대로 세율이 하나만 적용되는 경우에는 그대로 그 세율로 계산합니다.

산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 다음 누진공제를 빼는 순서로 구합니다. 누진공제를 두는 이유는 낮은 구간에 이미 적용된 낮은 세율을 반영해 이중 계산을 막기 위한 것으로, 구간마다 정해진 금액을 그대로 빼면 됩니다. 예를 들어 과세표준이 1억원인 경우 1억5천만원 이하 구간에 해당하므로 세율 35%를 곱하면 3,500만원이고, 여기서 누진공제 1,544만원을 빼면 산출세액은 1,956만원이 됩니다². 만약 같은 과세표준이 조정대상지역 3주택 중과 대상이라면 기본세율 35%에 30%p가 더해진 65%가 적용되어 세액이 크게 늘어나고, 여기에 장기보유특별공제까지 배제되므로 과세표준 자체가 커지는 이중 효과가 나타납니다². 이 예시는 세율 구조를 이해하기 위한 계산으로, 실제 세액은 자산 종류와 보유기간, 조정대상지역 여부, 단기세율과의 경합에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

양도소득세 기본세율은 몇 %인가요? 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지 8단계로 나뉩니다². 1,400만원 이하는 6%, 10억원을 넘으면 45%가 적용되고, 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 뒤 구간별 누진공제를 뺀 금액입니다².

집을 1년 안에 팔면 세율이 얼마인가요? 주택과 조합원입주권은 보유 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%의 단기 양도세율이 적용됩니다². 2년 이상 보유해야 기본세율로 돌아옵니다².

다주택자 양도세 중과는 다시 시작되나요? 한시적으로 배제되던 중과 유예가 2026년 5월 9일 예정대로 종료되어, 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 주택은 2주택자 20%p, 3주택 이상 30%p 중과가 다시 적용됩니다³².

누진공제는 어떻게 쓰는 건가요? 과세표준에 해당 구간의 세율을 곱한 다음, 같은 구간의 누진공제액을 빼면 산출세액이 됩니다². 예를 들어 과세표준 1억원이면 35%를 곱한 3,500만원에서 1,544만원을 빼 1,956만원이 됩니다².

여러 세율에 걸치면 어떤 세율을 적용하나요? 둘 이상의 세율에 해당할 때는 각각 계산한 산출세액 중 큰 것을 적용합니다². 예컨대 기본세율에 10%p를 더한 세율과 40%(또는 50%) 단기세율이 겹치면 세액이 더 큰 쪽으로 과세됩니다².

국가법령정보센터, 「소득세법 제104조(양도소득세의 세율)」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제104조 (2026-07-01 확인). “① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액. 10. 미등기양도자산 양도소득 과세표준의 100분의 70.” ↩ ↩²
국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 세율」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711 (2026-07-01 확인). “1,400만원 이하 6%, 5,000만원 이하 15%(누진공제 126만원), 8,800만원 이하 24%(576만원), 1.5억원 이하 35%(1,544만원), 3억원 이하 38%(1,994만원), 5억원 이하 40%(2,594만원), 10억원 이하 42%(3,594만원), 10억원 초과 45%(6,594만원). 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것. 미등기양도자산 70%.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²² ↩²³ ↩²⁴ ↩²⁵ ↩²⁶ ↩²⁷
대한민국 정책브리핑, 「’다주택자 양도세 중과’ 유예 5월 9일 종료」, https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148959488 (2026-07-01 확인). “정부가 12일 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 현재 예정된 일몰 기한인 2026년 5월 9일 예정대로 종료한다고 밝혔다. 지난해 10월 15일 기준 조정대상지역인 서울 강남구·서초구·송파구 및 용산구 소재 주택의 경우 5월 9일 이전 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4개월 내 양도하면 양도소득세가 중과되지 않는다. 임대 중인 주택은 실거주 의무가 최초 계약 종료일까지 유예되며 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 한다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

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