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부담부증여 — 채무액은 양도소득세, 나머지는 증여세 (안분 계산·신고기한)

최종 수정: 2026.09.01 ·작성자: knowmoney 편집자

전세를 낀 아파트나 대출이 남은 상가를 자녀에게 넘기려는 경우가 있습니다. 그런데 재산만 넘기는 게 아니라 거기 딸린 빚까지 함께 넘기면, 세금이 한 갈래로 끝나지 않는데요.

수증자가 떠안은 채무액만큼은 판 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 매겨지고1, 남은 부분에만 수증자의 증여세가 붙습니다2.

이 글에서는 두 세금이 어디서 갈리고 각각 얼마로 계산되는지 알아보겠습니다. 채무 안분 산식과 계산 예시, 배우자·직계존비속 사이의 추정 규정, 취득세와 신고기한까지 조문으로 정리했습니다.

부담부증여란

재산을 증여하면서 그 재산에 걸린 채무를 받는 사람이 함께 떠안는 증여를 부담부증여라고 합니다3. 한자로는 부담이 붙은 증여라는 뜻입니다.

가장 흔한 형태가 전세를 낀 주택과 담보대출이 남은 부동산입니다. 세입자에게 돌려줄 보증금이나 은행에 갚을 대출을 자녀가 넘겨받는 구조입니다.

세법은 이 임대보증금을 증여세 과세가액에서 빼 주는 채무로 명시하고 있습니다4. 전세보증금이 차감 대상이 되는 근거가 여기입니다.

주의할 점은 그 채무가 증여하는 재산에 담보되거나 관련된 것이어야 한다는 사실입니다2. 증여자의 다른 빚을 대신 갚아 주기로 한 약정은 여기에 해당하지 않습니다.

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세금이 갈리는 구조

소득세법은 부담부증여에서 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 본다고 정합니다1. 대가를 받고 넘긴 것과 결과가 같기 때문입니다.

국세청 설명도 같습니다. 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당한다고 밝히고 있습니다5.

그래서 한 건의 부담부증여에서 세금이 둘로 갈립니다. 내는 사람도 서로 다릅니다.

구분 세목 내는 사람 과세 대상
인수한 채무액 부분 양도소득세 증여자(준 사람) 안분한 양도차익6
나머지 부분 증여세 수증자(받은 사람) 증여재산가액 − 채무액2
재산 전체 취득세 수증자(받은 사람) 유상분과 무상분으로 분리3

증여세만 생각하다가 양도소득세 고지를 받는 일이 여기서 나오는데요. 재산을 준 쪽이 세금을 내야 하는데, 정작 그 사람 손에 쥔 현금은 없습니다.

증여세 과세가액 — 인수 채무액 차감

증여세 과세가액은 증여재산가액을 합친 금액에서 수증자가 인수한 채무액을 뺀 금액입니다2.

시가 8억원짜리 아파트에 전세보증금 3억원이 걸려 있고 그 반환채무를 자녀가 떠안았다면, 증여세 과세가액은 5억원이 됩니다.

여기서 관계별 증여재산공제를 뺍니다. 직계존속에게 받으면 10년간 합산 5,000만원이고, 수증자가 미성년자이면 2,000만원입니다7.

남은 금액이 과세표준이고 여기에 5구간 누진세율을 적용합니다. 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%이며 구간마다 누진공제액이 따로 있습니다8.

기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 빼 줍니다9.

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양도차익 안분 계산과 계산 예시

양도로 보는 부분의 양도차익은 소득세법 시행령이 정한 계산식으로 구합니다6. 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율만큼 양도가액과 취득가액을 각각 떼어 내는 방식입니다.

양도가액상증세법상 평가액 × (채무액 ÷ 증여가액)
취득가액증여자의 당초 취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액)
양도차익위 양도가액 − 위 취득가액

양도가액 계산식의 A는 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액, B는 채무액, C는 증여가액입니다10. 취득가액 계산식의 A는 증여자가 그 재산을 취득할 때의 가액입니다11.

아래는 아버지가 아들에게 시가 8억원 아파트를 넘기면서 전세보증금 3억원을 아들이 인수한 경우입니다. 아버지가 그 아파트를 4억원에 취득했다고 가정했습니다.

구분 계산 금액
양도가액 8억원 × 3억원 ÷ 8억원 3억원
취득가액 4억원 × 3억원 ÷ 8억원 1억 5,000만원
양도차익 3억원 − 1억 5,000만원 1억 5,000만원
증여세 과세가액 8억원 − 3억원 5억원

증여세 쪽을 마저 계산하면 과세가액 5억원에서 직계존속 공제 5,000만원을 빼 과세표준이 4억 5,000만원입니다7. 5억원 이하 구간이라 세율 20%에 누진공제 1,000만원을 적용해 산출세액은 8,000만원입니다8.

기한 내 신고로 3%를 공제받으면 7,760만원이 됩니다9.

양도소득세는 위 양도차익 1억 5,000만원에서 출발합니다. 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 적용하는 절차는 일반 양도와 같아, 증여자의 보유·거주기간과 주택 수에 따라 세액이 달라집니다.

두 금액을 실제 조건으로 확인하려면 증여세 계산기와 양도소득세 계산기를 각각 쓰면 됩니다.

배우자·직계존비속 간 채무 인수 추정

앞의 계산을 그대로 쓸 수 없는 경우가 있는데요. 배우자 사이나 직계존비속 사이의 부담부증여는 수증자가 채무를 인수한 경우에도 인수하지 않은 것으로 추정합니다12.

부모가 자녀에게 전세 낀 집을 넘기는 경우가 정확히 여기에 해당합니다. 추정이 그대로 적용되면 채무액이 차감되지 않아 증여재산 전체에 증여세가 매겨집니다.

추정을 깨려면 그 채무액이 객관적으로 인정되는 것이어야 합니다12. 시행령은 그 기준을 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 제1항 각 호로 연결합니다13.

증명 방법은 두 갈래입니다. 국가·지방자치단체·금융회사에 대한 채무는 해당 기관의 채무 확인 서류로 증명합니다14.

그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급에 관한 증빙으로 확인합니다14. 세입자에 대한 보증금 반환채무가 이 두 번째 갈래입니다.

은행 담보대출은 대출 명의를 실제로 옮기면 기관 서류로 정리됩니다. 반면 보증금 반환채무는 임대차계약서처럼 인수 사실을 확인할 수 있는 서류를 남겨야 합니다14.

취득세 — 채무액은 유상, 나머지는 무상

취득세도 같은 논리로 갈립니다. 지방세법은 부담부증여의 채무액에 상당하는 부분을 유상으로 취득한 것으로 봅니다3.

그래서 원칙적으로는 채무액 부분에 유상 주택 세율을, 나머지 부분에 무상취득 세율을 각각 적용합니다. 증여 등 무상취득의 세율은 1천분의 35, 즉 3.5%입니다15.

그런데 배우자나 직계존비속으로부터의 부담부증여는 예외입니다. 같은 조문의 단서가 제11항을 적용하도록 되돌립니다3.

제11항은 배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 본다고 정합니다16. 다만 공매·파산·교환이나 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에는 그 부동산 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다16.

즉 부모 자식 사이에서는 취득세가 채무액 비율대로 쪼개지지 않습니다. 전부 증여취득이거나 전부 유상취득이라, 국세 쪽 안분과 결과가 어긋날 수 있습니다.

취득세 세율과 다주택 중과는 취득세 총정리에 정리해 두었습니다.

신고기한

부담부증여는 세 가지 신고가 각각 필요합니다. 공교롭게도 기한이 모두 말일부터 3개월입니다.

세목 신고하는 사람 기한
양도소득세(예정신고) 증여자 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월17
증여세 수증자 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내18
취득세 수증자 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월19

양도소득세 예정신고 기한이 눈여겨볼 대목입니다. 일반 양도는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월인데, 부담부증여는 3개월로 한 달 더 깁니다17.

양도소득세 신고 절차 전반은 양도소득세 신고·납부에서 다룹니다.

절세가 되는 경우와 되지 않는 경우

증여세만 놓고 보면 효과가 큽니다. 앞의 예시에서 8억원을 채무 없이 전부 증여했다면 과세표준이 7억 5,000만원이라 세율 30%에 누진공제 6,000만원으로 산출세액이 1억 6,500만원입니다78.

부담부증여로 하면 같은 재산의 증여세 산출세액이 8,000만원입니다. 절반 아래로 내려가네요.

그러나 그 차액이 사라지는 게 아니라 양도소득세로 옮겨 갑니다1. 판단 기준은 옮겨 간 쪽 세금이 줄어든 증여세보다 작은가입니다.

유리해지는 조건은 증여자의 양도차익이 작을 때입니다. 취득가액이 높을수록 안분된 취득가액도 커져 양도차익이 줄어듭니다11.

불리해지는 조건은 셋입니다. 첫째는 보유기간이 짧은 경우로, 주택을 1년 미만 보유하고 넘기면 양도소득 과세표준의 70%가 세율로 적용됩니다20.

둘째는 부모 자식 사이라 채무 인수를 증명하지 못하는 경우입니다. 이때는 증여세가 그대로 다 나오면서 절세 효과만 사라집니다12.

셋째는 인수한 채무를 수증자가 실제로 갚지 않는 경우입니다. 법이 채무 인수를 추정으로 부인하고 객관적 증명을 요구하는 이유가 여기에 있습니다1214.

자주 묻는 질문

부담부증여를 하면 세금이 줄어드나요? 증여세만 보면 줄어듭니다. 채무액만큼 증여세 과세가액이 빠지기 때문입니다2. 다만 그 채무액에 해당하는 부분은 유상으로 넘긴 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 새로 붙습니다1. 두 세금의 합계를 놓고 비교해야 하며, 증여자의 양도차익이 크거나 보유기간이 짧으면 오히려 늘어날 수 있습니다.

전세보증금도 채무로 인정되나요? 인정됩니다. 시행령이 증여세 과세가액에서 빼 주는 채무에 증여자가 그 재산을 타인에게 임대한 경우의 임대보증금을 포함하고 있습니다4. 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 반환채무를 수증자가 떠안으면 그 금액이 차감 대상이 됩니다.

부모가 자녀에게 부담부증여를 하면 채무 인수가 인정되나요? 그냥은 인정되지 않습니다. 배우자 사이나 직계존비속 사이의 부담부증여는 채무를 인수한 경우에도 인수하지 않은 것으로 추정합니다12. 국가·지방자치단체·금융회사에 대한 채무는 그 기관의 확인 서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급 증빙으로 증명해야 추정이 깨집니다14.

양도소득세는 누가 내나요? 재산을 준 증여자가 냅니다. 채무액에 해당하는 부분을 유상으로 넘긴 것으로 보기 때문입니다5. 증여세는 재산을 받은 수증자가 내므로, 한 건의 부담부증여에서 두 사람이 각각 다른 세금을 신고합니다.

신고는 언제까지 해야 하나요? 세 가지 기한이 모두 말일부터 3개월입니다. 양도소득세 예정신고는 일반 양도의 2개월이 아니라 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이고17, 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내입니다18. 취득세도 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다19.

참고

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 제88조(정의) 제1호」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제88조 (2026-09-01 확인). ““양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액) 제1항」, https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법/제47조 (2026-09-01 확인). “증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액…에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제7조(납세의무자 등) 제12항」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C7%EC%A1%B0 (2026-09-01 확인). “증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  4. 법제처 국가법령정보센터, 「상속세 및 증여세법 시행령 제36조(증여세 과세가액에서 공제되는 채무) 제1항」, https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법시행령/제36조 (2026-09-01 확인). “법 제47조제1항에서 “그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무”란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다.” ↩ ↩2

  5. 국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 개요(양도의 범위)」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7707&mi=2308 (2026-09-01 확인). “증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.” ↩ ↩2

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 시행령 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산) 제1항」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제159조 (2026-09-01 확인). “법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.” ↩ ↩2

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「상속세 및 증여세법 제53조(증여재산 공제) 제2호」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%83%81%EC%86%8D%EC%84%B8%EB%B0%8F%EC%A6%9D%EC%97%AC%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C53%EC%A1%B0 (2026-09-01 확인). “직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다. 이하 제53조의2에서 같다]으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다.” ↩ ↩2 ↩3

  8. 국세청, 「개인신고안내 — 증여세 세액계산 흐름도(세율)」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2340&cntntsId=7728 (2026-09-01 확인). “과세표준 1억원 이하 5억원 이하 10억원 이하 30억원 이하 30억원 초과 / 세 율 10% 20% 30% 40% 50% / 누진공제액 없음 1천만원 6천만원 1억 6천만원 4억 6천만원” ↩ ↩2 ↩3

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「상속세 및 증여세법 제69조(신고세액 공제) 제2항」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%83%81%EC%86%8D%EC%84%B8%EB%B0%8F%EC%A6%9D%EC%97%AC%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C69%EC%A1%B0 (2026-09-01 확인). “제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 증여세산출세액(제57조에 따라 산출세액에 가산하는 금액을 포함한다)에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액의 100분의 3에 상당하는 금액을 공제한다.” ↩ ↩2

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 시행령 제159조 제1항 제2호(양도가액 계산식)」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제159조 (2026-09-01 확인). “제159조제1항제2호 양도가액 = A × B ÷ C A: 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액 B: 채무액 C: 증여가액” ↩

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 시행령 제159조 제1항 제1호(취득가액 계산식)」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령/제159조 (2026-09-01 확인). “제159조제1항제1호 취득가액 = A × B ÷ C A: 법 제97조제1항제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제66조에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다) B: 채무액 C: 증여가액” ↩ ↩2

  12. 법제처 국가법령정보센터, 「상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액) 제3항」, https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법/제47조 (2026-09-01 확인). “제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  13. 법제처 국가법령정보센터, 「상속세 및 증여세법 시행령 제36조(증여세 과세가액에서 공제되는 채무) 제2항」, https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법시행령/제36조 (2026-09-01 확인). “법 제47조제3항 단서에서 “국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우”란 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.” ↩

  14. 법제처 국가법령정보센터, 「상속세 및 증여세법 시행령 제10조(채무의 입증방법등) 제1항」, https://www.law.go.kr/법령/상속세및증여세법시행령/제10조 (2026-09-01 확인). “국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5

  15. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C11%EC%A1%B0 (2026-09-01 확인). “제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.” ↩

  16. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제7조(납세의무자 등) 제11항」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C7%EC%A1%B0 (2026-09-01 확인). “배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.” ↩ ↩2

  17. 국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 법정 신고기한」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2309&cntntsId=7708 (2026-09-01 확인). “※ 부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월” ↩ ↩2 ↩3

  18. 국세청, 「개인신고안내 — 증여세 법정 신고기한」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2339&cntntsId=7727 (2026-09-01 확인). “재산을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내” ↩ ↩2

  19. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제20조(신고 및 납부) 제1항」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C20%EC%A1%B0 (2026-09-01 확인). “취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날…부터 60일[무상취득(상속은 제외한다) 또는 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여로 인한 취득의 경우는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월” ↩ ↩2

  20. 법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 제1항 제3호」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제104조 (2026-09-01 확인). “제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것…양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)” ↩

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이 글을 참조한 문서 2