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양도소득세 신고·납부 (예정신고·확정신고·홈택스·가산세·분납)

최종 수정: 2026.07.01 ·작성자: knowmoney 편집자

부동산이나 주식을 팔아 양도차익이 생겼다면 세액을 스스로 계산해 정해진 기한 안에 신고·납부해야 합니다. 부동산은 판 뒤 곧바로 하는 예정신고가 원칙이고, 한 해에 여러 건을 팔았다면 다음 해에 확정신고로 정산합니다. 신고 기한과 준비서류, 홈택스 전자신고 절차, 신고를 놓쳤을 때의 가산세, 세액이 클 때 나눠 내는 분할납부까지 국세청 자료로 정리합니다. 세액 계산 구조와 세율은 양도소득세 총정리에서 확인할 수 있습니다.

예정신고와 확정신고

양도소득세 신고는 자산을 판 직후에 하는 예정신고와, 한 해가 지난 뒤 정산하는 확정신고 두 단계로 나뉩니다. 부동산과 부동산에 관한 권리, 기타자산, 신탁 수익권은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다1. 예를 들어 2021년 7월 15일에 잔금을 받았다면, 그달 말일인 7월 31일부터 2개월인 2021년 9월 30일까지가 예정신고·납부기한입니다2. 만약 이 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날에 걸리면 그다음 날이 기한이 됩니다1.

자산 종류에 따라 기한을 세는 기준이 다릅니다. 주식이나 출자지분은 양도일이 속하는 ‘반기’의 말일부터 2개월 이내이고, 국외주식과 파생상품은 예정신고 자체가 면제됩니다1. 채무를 함께 넘기는 부담부증여는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내로 기한이 한 달 더 깁니다1. 토지거래계약 허가구역 안의 토지를 허가받기 전에 대금부터 청산한 경우에는 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다1.

자산 종류 예정신고 기한 확정신고 기한
토지·건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산, 신탁 수익권 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 다음 연도 5.1~5.31
토지거래허가구역 토지(허가 전 대금 청산) 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 다음 연도 5.1~5.31
주식·출자지분(신주인수권 포함) 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 다음 연도 5.1~5.31
국외주식·파생상품 예정신고 면제 다음 연도 5.1~5.31
부담부증여 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 다음 연도 5.1~5.31

확정신고는 한 해에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에 하는 정산 절차입니다. 양도한 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 신고합니다1. 다만 양도소득이 1건뿐이고 그에 대한 예정신고를 이미 마쳤다면 확정신고는 생략할 수 있습니다2. 반대로 여러 건을 팔아 합산 정산이 필요하거나, 각각 예정신고한 세액을 합쳤을 때 산출세액이 달라지는 경우에는 예정신고를 했더라도 확정신고 의무가 남습니다2.

신고 준비서류

신고할 때는 기본이 되는 신고서 및 납부서와, 상황에 맞는 부속서류를 함께 갖춥니다. 신고서 서식은 국세청 누리집의 주요서식에서 내려받아 출력할 수 있습니다3. 부속서류는 크게 납세자가 직접 제출하는 서류와, 담당 공무원이 행정정보로 확인해 제출을 생략할 수 있는 서류로 나뉩니다3.

  • 납세자 제출서류 — 해당 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본이 기본입니다. 여기에 취득가액과 필요경비를 인정받기 위한 자본적 지출액·양도비 증빙자료(중개수수료, 신고서 작성비용, 법무사수수료 지급액 등)와 감가상각비명세 등을 함께 냅니다3.
  • 담당공무원 확인서류(제출 생략 가능) — 토지·건물 등기부등본, 토지·건축물대장 등본, 개별공시지가 확인원 등은 담당 공무원이 행정정보로 확인하므로 납세자가 따로 내지 않아도 됩니다3.

다만 양도소득세를 계산할 때 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우에는 이 서류만은 납세자가 직접 제출해야 합니다3. 취득가액이나 필요경비를 실지거래가액으로 인정받으려면 결국 계약서와 지출 증빙이 핵심이므로, 부동산을 사고팔 때 받은 중개수수료·법무사수수료 영수증을 미리 챙겨 두는 것이 유리합니다.

신고 방법 — 서면신고와 홈택스 전자신고

신고 방법은 종이 서류를 세무서에 내는 서면신고와, 홈택스로 처리하는 전자신고 두 가지입니다. 서면신고는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 직접 방문하거나 우편으로 제출합니다3. 여기서 주소지는 양도자의 주민등록상 주소를 말하며, 관할 세무서는 국세청 누리집의 ‘전국세무관서’에서 주소로 찾을 수 있습니다3.

전자신고는 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 진행합니다. 세액이 자동으로 계산되고 단순한 계산 오류는 시스템이 자동 검증하며, 매매계약서 사본 같은 부속서류도 PDF 파일로 온라인 제출할 수 있어 세무서를 방문하지 않아도 됩니다3. 홈택스 전자신고는 다음 순서로 진행합니다.

  1. 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속해 로그인합니다.
  2. 상단 메뉴에서 ‘신고/납부’로 들어갑니다.
  3. ‘세금신고’에서 ‘양도소득세’를 선택합니다.
  4. 양도가액·취득가액·필요경비를 입력하면 세액이 자동 계산됩니다.
  5. 매매계약서 등 부속서류를 PDF 파일로 첨부해 제출합니다.
양도부동산·주식 등 유상 이전
▸
예정신고·납부양도일 말일부터 2개월 이내
▸
확정신고여러 건 양도 시 다음 해 5.1~5.31

세금 납부는 신고와 별개로, 납부서를 작성해 가까운 은행이나 우체국에 직접 내거나 신용카드로 납부할 수 있고, 홈택스를 이용한 전자납부도 가능합니다3. 지방소득세는 국세인 양도소득세와 달리 주민등록상 주소지를 관할하는 시·군·구에 납부합니다3.

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무신고·납부지연 가산세

신고 기한을 넘기거나 세금을 제때 내지 않으면 본세에 가산세가 더해집니다. 예정신고나 확정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%에 해당하는 무신고가산세가 붙고, 거짓 증빙 등 부당한 방법으로 신고를 회피한 경우에는 40%가 적용됩니다24. 여기에 세금을 늦게 낸 기간만큼 납부지연가산세가 하루 0.022%씩 더해집니다2.

이 하루 0.022% 요율은 최근 개정된 기준으로, 그 이전 시점의 세액에는 이보다 높은 요율이 적용되었습니다24. 장부를 제대로 기록하지 않은 경우에는 기장불성실 가산세 10%가 적용되며, 산출세액이 없는 경우에는 거래금액의 0.07%가 부과됩니다4.

신고를 아예 하지 않으면 정부가 세액을 직접 결정·고지하게 되고, 이때도 무신고가산세와 납부지연가산세가 그대로 따라붙습니다2. 무신고가산세는 본세에 정률로 붙고 납부지연가산세는 늦은 날수만큼 매일 쌓이므로, 세액이 클수록 부담이 빠르게 불어납니다. 기한을 하루라도 지키는 것이 가장 확실한 절세인 셈입니다.

분할납부

양도소득세는 양도차익이 큰 부동산일수록 한 번에 내야 할 세액이 커지므로, 일정 금액을 넘으면 두 번에 나눠 낼 수 있습니다. 납부할 세액이 1천만원을 초과하면 세액의 일부를 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다2. 나눠 낼 수 있는 금액은 세액 규모에 따라 다릅니다.

납부할 세액 분할납부할 수 있는 금액
2천만원 이하 1천만원을 초과하는 금액
2천만원 초과 세액의 50% 이하 금액

세액이 2천만원 이하일 때는 1천만원을 넘는 금액만큼 나눠 낼 수 있고, 2천만원을 초과하면 전체 세액의 절반까지 나눠 낼 수 있습니다24. 즉 2천만원 이하 구간에서는 기한 내에 1천만원을 내고 나머지를 두 달 안에 내면 되고, 2천만원을 넘는 구간에서는 세액의 절반을 남겨 두 달 안에 낼 수 있습니다. 분할납부는 별도의 이자 없이 납부 시기를 늦춰 주는 제도이므로, 목돈을 한꺼번에 마련하기 어려울 때 활용할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

부동산을 팔면 언제까지 신고하나요? 토지·건물 등 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다1. 예를 들어 2021년 7월 15일에 잔금을 받았다면 예정신고·납부기한은 2021년 9월 30일입니다2.

예정신고를 했는데 확정신고도 해야 하나요? 한 해에 부동산을 여러 건 양도했다면 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 해야 합니다1. 다만 양도가 1건뿐이고 예정신고를 이미 마쳤다면 확정신고는 하지 않아도 됩니다2.

홈택스로 직접 신고할 수 있나요? 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세를 선택해 전자신고할 수 있습니다3. 세액이 자동 계산되고 단순 계산 오류는 자동으로 검증되며, 매매계약서 사본 등 부속서류도 PDF 파일로 온라인 제출할 수 있습니다3.

신고를 안 하면 얼마나 더 내야 하나요? 무신고가산세로 납부할 세액의 20%(부당한 방법이면 40%)가 붙고, 여기에 납부지연가산세가 하루 0.022%씩 더해집니다24. 신고하지 않으면 정부가 세액을 결정·고지하게 됩니다2.

세금을 한 번에 못 내면 나눠 낼 수 있나요? 납부할 세액이 1천만원을 초과하면 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다2. 세액이 2천만원 이하이면 1천만원을 초과하는 금액을, 2천만원을 초과하면 그 세액의 50% 이하까지 분납할 수 있습니다24.

  1. 국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 법정 신고기한」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2309&cntntsId=7708 (2026-07-01 확인). “토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권 예정 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월, 확정 다음연도 5.1~5.31. 주식또는 출자지분 예정 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월(국외주식, 파생상품은 예정신고 면제). 부담부증여시 예정신고 기한 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월. 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8

  2. 국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 개요」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7707&mi=2308 (2026-07-01 확인). “2021.7.15. 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30.까지입니다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다. 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있으며, 2천만원 이하일 경우 1천만원을 초과하는 금액, 2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 1/2 이하의 금액.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9 ↩10 ↩11 ↩12 ↩13 ↩14 ↩15

  3. 국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 신고납부안내」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7713&mi=2314 (2026-07-01 확인). “예정신고(토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산) 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내. 서면신고는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 직접 또는 우편으로 제출. 전자신고는 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)를 통해 신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세 선택. 신고시 부속서류는 PDF파일 형태로 홈택스를 통해 온라인 제출 가능.” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6 ↩7 ↩8 ↩9 ↩10 ↩11 ↩12

  4. 국세청, 「개인신고안내 — 양도소득세 세액계산 흐름도」, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2310&cntntsId=7709 (2026-07-01 확인). “가산세 신고불성실 10~40%, 납부지연가산세 1일 22/100,000(’22.2.15. 이후 신고·부과하는 분부터, ‘22.2.14 이전은 25/100,000), 기장불성실 10%(산출세액 없는 경우 거래금액의 0.07%). 2천만원 이하 1천만원 초과금액 분납가능(2개월), 2천만원 초과 그 세액의 50% 이하 분납가능(2개월).” ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

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이 글을 참조한 문서 1