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오피스텔은 주택 수에 포함될까 — 재산세·종부세·취득세·양도세 기준이 다르다

최종 수정: 2026.09.07 ·작성자: knowmoney 편집자

오피스텔 하나를 갖고 있는 상태에서 아파트를 사려는 사람에게 가장 먼저 걸리는 질문이 이것입니다. 그 오피스텔이 주택 수에 들어가면 취득세가 중과되고, 안 들어가면 일반세율이 적용됩니다.

답부터 말하면 원칙은 ‘건축물’이라 주택이 아닙니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설이고, 재산세는 이를 상가나 사무실과 같은 건축물로 과세합니다¹.

그런데 이 원칙은 실제로 그 오피스텔에 누가 사는지에 따라 뒤집힙니다. 그리고 그 뒤집힌 결과를 세금마다 서로 다르게 가져다 씁니다.

원칙 — 오피스텔은 ‘건축물’

지방세법은 재산세 과세대상을 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박 다섯 가지로 나눕니다¹. 오피스텔은 이 중 건축물에 해당하며, 아파트나 다세대주택처럼 별도로 분류되는 ‘주택’과는 원래 다른 항목입니다.

이 구분이 중요한 이유는 재산세 세율과 공정시장가액비율이 주택과 건축물에서 서로 다르게 적용되기 때문입니다. 주택은 건물과 부속토지를 하나로 묶어 낮은 세율을 적용받지만, 건축물은 그런 특례가 없습니다.

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재산세의 예외 — 실제로 절반 넘게 살고 있다면

지방세법 제106조는 한 구획의 건물이 주거와 업무 양쪽으로 쓰일 수 있다는 것을 전제로 별도 기준을 둡니다. 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 50% 이상이면 그 건물을 주택으로 봅니다².

오피스텔 한 채는 통상 그 안에서 주거와 업무가 섞이지 않고 하나의 용도로만 쓰이므로, 실제로 사람이 살고 있다면 이 조항에 따라 사실상 100% 주거용이 되어 주택으로 판정됩니다².

여기서 등재 서류는 결정적이지 않습니다. 지방세법은 재산세 과세대상이 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상의 현황에 따라 부과하도록 정하고 있습니다³. 건축물대장에 업무시설로 남아 있어도, 실제로 거주 중이라는 사실이 확인되면 재산세는 주택으로 매겨질 수 있습니다.

반대 방향의 함정도 있습니다. 허가나 사용승인 없이 주거용으로 개조한 면적이 건물 전체의 50%를 넘으면, 법은 그 건물 전체를 오히려 주택으로 보지 않습니다⁴. 무단 용도변경으로 주택 관련 세제상 지위를 얻는 것을 막아 둔 조항입니다.

종합부동산세 — 재산세 판정을 그대로 이어받는다

종합부동산세법은 오피스텔을 별도로 정의하지 않습니다. 대신 “주택분 재산세의 납세의무자”에게 종합부동산세 납세의무를 지운다고만 정합니다⁵.

즉 종합부동산세는 오피스텔이 주택인지 스스로 판단하지 않고, 앞서 재산세 단계에서 이미 내려진 결론을 그대로 물려받습니다. 재산세가 건축물로 매겨진 오피스텔은 애초에 주택분 재산세 납세의무자가 아니므로 종합부동산세 주택분에서도 빠집니다.

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취득세 — 다주택 판정도 재산세 결과를 참조한다

취득세 다주택 중과에서 ‘주택 수’를 셀 때도 마찬가지입니다. 지방세법은 신탁된 주택, 조합원입주권, 주택분양권과 나란히 “제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다”고 정합니다⁶.

‘제105조에 따라 주택으로 과세하는’이라는 문구가 핵심입니다. 취득세도 독자적인 판단 기준을 새로 만들지 않고, 그 오피스텔이 재산세에서 주택으로 분류되는지를 그대로 가져다 씁니다.

다주택 중과세율이나 생애최초 감면 등 취득세 자체의 계산은 취득세 총정리에서, 실제 세액은 취득세 계산기로 확인할 수 있습니다.

양도소득세만 다른 길 — 독자적으로 판단한다

여기까지는 재산세 → 종합부동산세·취득세로 판정이 한 방향으로 흘러갑니다. 양도소득세는 이 흐름에서 벗어나 있습니다.

소득세법은 양도소득세 계산에 쓰이는 ‘주택’을 스스로 정의합니다. “허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 … 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다”고 정하고, 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따르도록 합니다⁷.

이 조문은 지방세법 제105조나 재산세 과세대장을 인용하지 않습니다. 재산세 고지서가 여전히 건축물분으로 나오고 있더라도, 양도 시점에 그 오피스텔이 사실상 주거용으로 쓰였다는 사실이 확인되면 양도소득세에서는 주택으로 판단될 수 있다는 뜻입니다.

거꾸로 재산세가 이미 주택분으로 바뀌어 있다고 해서 양도소득세도 자동으로 같은 결론이 나는 것은 아닙니다. 두 조문이 서로를 인용하지 않는 별개의 판단이기 때문입니다.

네 세금 비교

재산세주거용 50% 이상이면 주택

→

종부세·취득세재산세 판정을 그대로 참조

양도소득세재산세와 무관하게 독자 판단

세금	판단 근거	오피스텔이 주택이 되는 조건
재산세	지방세법 §106②2	주거용 사용 면적 50% 이상(사실상 현황 기준3)
종합부동산세	종합부동산세법 §7①5	재산세가 주택분으로 과세될 것(독자 판단 없음)
취득세(다주택 판정)	지방세법 §13조의36	재산세가 주택으로 과세될 것(재산세 판정을 인용)
양도소득세	소득세법 §88 7호7	양도 시점 사실상 주거용 사용(재산세 등재와 무관)

표에서 위 세 줄은 사실상 한 판정을 공유합니다. 재산세에서 주택으로 결론이 나면 종부세와 취득세도 그 결론을 따라갑니다. 아래 한 줄만 그 사슬 밖에서 따로 판단됩니다.

실무에서 자주 걸리는 조합

상황	재산세·종부세·취득세	양도소득세
업무용으로 등록하고 실제로도 사무실로 사용	건축물(주택 아님)1	주택 아님7
업무용으로 등록했으나 실제로는 거주 중	사실상 현황에 따라 주택으로 과세될 수 있음3	주택(사실상 사용 기준)7
재산세 고지서는 아직 건축물분으로 도착 중	다음 재산세 부과 시 변경 가능3	양도 시점 실사용 기준으로 별도 판단7
허가 없이 주거용으로 개조, 그 면적이 50% 이상	건물 전체를 주택으로 보지 않음4	실사용이 주거용이면 주택으로 판단될 수 있음7

두 번째와 세 번째 줄이 특히 자주 놓치는 지점입니다. 재산세 고지서가 아직 건축물분으로 나온다는 사실이 양도소득세에서 ‘주택이 아니다’를 보장해 주지 않습니다. 재산세는 매년 6월 1일 과세기준일에 지자체가 판정하는 것이고, 양도소득세는 양도 시점에 별도로 사실상 사용 현황을 따지기 때문입니다.

주거용으로 실제 사용해 온 오피스텔을 양도하면서 다른 주택의 일시적 2주택이나 1세대1주택 비과세 요건을 따질 때도 이 오피스텔이 사실상 주거용이었는지가 먼저 확인 대상이 됩니다. 종합부동산세 계산은 종합부동산세 계산기에서, 재산세는 재산세 총정리에서 다룹니다.

자주 묻는 질문

오피스텔은 주택 수에 들어가나요, 안 들어가나요?

정해진 답이 없습니다. 원칙적으로는 재산세 과세대상 중 ‘건축물’이라 주택이 아니지만¹, 실제로 주거용으로 사용하는 면적이 그 오피스텔의 50% 이상이면 재산세부터 ‘주택’으로 과세되고², 이 경우에는 종합부동산세⁵·취득세⁶ 다주택 판정에도 주택 수로 잡힙니다.

오피스텔을 사무실로 등록해 두면 주택 수에서 빠지나요?

건축물대장상 용도가 아니라 실제 사용 현황이 기준입니다. 재산세는 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 부과하도록 정해져 있어³, 사무실로 등록해 두었더라도 실제로 누군가 거주하고 있다면 주거용으로 과세될 수 있습니다.

재산세가 아직 건축물로 나오는데 양도할 때 주택으로 잡힐 수 있나요?

그렇습니다. 양도소득세의 ‘주택’ 정의는 재산세 등재 여부를 인용하지 않는 별도 조문입니다⁷. 재산세 고지서가 여태 건축물분으로 나왔더라도, 양도 시점에 사실상 주거용으로 사용된 사실이 확인되면 양도소득세에서는 주택으로 판단될 수 있습니다.

종합부동산세는 오피스텔을 따로 판단하나요?

아닙니다. 종합부동산세법은 ‘주택분 재산세의 납세의무자’에게 종합부동산세 납세의무를 지운다고만 정해⁵, 재산세가 주택으로 과세되는지 여부를 그대로 이어받습니다. 재산세가 건축물로 과세되는 오피스텔은 종합부동산세 주택분 대상에서도 빠집니다.

허락 없이 오피스텔을 주거용으로 개조해 쓰면 유리한가요?

아닙니다. 허가나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 쓰는 면적이 건물 전체의 50% 이상이면, 그 건축물 전체를 오히려 주택으로 보지 않습니다⁴. 무단 용도변경으로 주택 관련 혜택을 얻는 길을 막아 둔 규정입니다.

다세대·다가구가 아니라 오피스텔에도 이 기준이 그대로 적용되나요?

네. 지방세법 제106조 제2항은 ‘1구의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 경우’를 기준으로 삼고 있어², 집합건물인 오피스텔의 개별 호실 단위로도 그대로 적용됩니다. 다만 실제 판정은 지자체가 현장 확인 등을 거쳐 개별적으로 합니다.

1. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제105조(과세대상)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제105조 (2026-09-07 확인). “재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

2. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) 제2항 제2호」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제106조 (2026-09-07 확인). “1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

3. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) 제3항」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제106조 (2026-09-07 확인). “재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵

4. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) 제2항 제2호의2」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제106조 (2026-09-07 확인). “건축물에서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 받지 아니하고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적(허가 등이나 사용승인을 받은 면적을 포함한다)의 100분의 50 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 아니하고, 그 부속토지는 제1항제1호에 해당하는 토지로 본다.” ↩ ↩² ↩³

5. 법제처 국가법령정보센터, 「종합부동산세법 제7조(납세의무자) 제1항」, https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법/제7조 (2026-09-07 확인). “과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

6. 법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위)」, https://www.law.go.kr/법령/지방세법/제13조의3 (2026-09-07 확인). “제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.” ↩ ↩² ↩³

7. 법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 제88조(정의) 제7호」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법/제88조 (2026-09-07 확인). ““주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷

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