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일시적 1가구 2주택 — 양도세 비과세 3년, 취득세는 요건이 다르다

Q: 새 집을 산 뒤 언제까지 예전 집을 팔아야 하나요?

양도소득세 비과세를 받으려면 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다. 여기에 더해 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤에 신규 주택을 취득했어야 합니다. 취득세 중과 제외도 신규 주택 취득 후 3년이 기준이지만, 이쪽은 파는 것뿐 아니라 증여 등으로 처분하는 것도 포함하고 1년 요건이 없습니다.

Q: 양도세와 취득세의 일시적 2주택 요건이 같은가요?

다릅니다. 양도소득세는 종전 주택 취득 후 1년이 지나 신규 주택을 취득했을 것을 요구하지만, 취득세에는 그런 기간 요건이 없습니다. 반대로 취득세는 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 신규 주택을 취득했을 것을 요구하는데, 양도소득세 시행령에는 그런 사유 제한이 없습니다.

Q: 일시적 2주택이면 세금이 아예 없나요?

아닙니다. 1세대1주택으로 보아 준다는 것이지 무조건 면세라는 뜻이 아닙니다. 종전 주택 자체가 2년 이상 보유 요건을 갖춰야 하고, 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 대해 그대로 과세됩니다.

Q: 비조정대상지역이면 취득세 일시적 2주택을 따질 필요가 있나요?

실익이 적습니다. 취득세 중과는 조정대상지역의 1세대 2주택이나 조정대상지역 밖의 1세대 3주택부터 적용되므로, 조정대상지역이 아닌 곳에서 두 번째 주택을 사는 경우에는 애초에 중과 대상이 아닙니다. 다만 양도소득세 비과세 요건은 지역과 무관하게 그대로 따져야 합니다.

최종 수정: 2026.09.02 ·작성자: knowmoney 편집자

이사할 집을 먼저 사고 살던 집을 나중에 파는 일은 흔합니다. 그 사이 잠깐 두 채가 되는데, 이때 종전 주택을 언제까지 팔아야 세금을 안 내는지가 문제입니다.

답부터 말하면 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내입니다. 여기에 조건이 하나 더 붙는데, 종전 주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤에 새 집을 샀어야 합니다¹.

그런데 취득세는 이 기준을 그대로 쓰지 않습니다. 같은 ‘일시적 2주택’이라는 이름을 쓰면서도 요구하는 요건이 달라, 한쪽만 보고 움직이면 다른 쪽에서 걸리는데요.

이 글에서는 양도소득세와 취득세의 일시적 2주택 요건을 나란히 놓고, 기간을 못 지켰을 때의 예외까지 법령으로 정리했습니다.

일시적 2주택 특례의 자리

양도소득세 비과세는 원칙적으로 1주택자에게만 주어집니다. 소득세법은 1세대가 1주택을 보유하는 경우를 비과세 대상으로 들면서, 별도의 목에서 대체취득으로 2주택 이상이 된 경우도 대통령령으로 정하는 바에 따라 비과세할 수 있게 열어 두었습니다².

그 대통령령이 소득세법 시행령 제155조입니다. 이사·상속·혼인·동거봉양처럼 본인 뜻과 무관하게 주택 수가 늘어난 경우를 1주택으로 보아 주는 특례를 모아 둔 조문이고, 그중 제1항이 일시적 2주택입니다.

특례라는 말이 중요합니다. 2주택인 사실 자체가 사라지는 것이 아니라, 요건을 갖춘 동안만 1주택인 것처럼 취급해 주는 것이라 기간을 넘기면 곧바로 원칙으로 돌아갑니다.

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양도세 요건 — 1년과 3년

시행령 제155조 제1항은 두 개의 기간을 요구합니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대1주택으로 봅니다¹.

앞의 1년은 새 집을 사는 시점에 관한 요건이고, 뒤의 3년은 예전 집을 파는 시점에 관한 요건입니다. 둘 중 하나만 어긋나도 특례가 적용되지 않습니다.

구분	기준일	요건
신규 주택 취득	종전 주택 취득일	1년 이상 지난 후 취득¹
종전 주택 양도	신규 주택 취득일	3년 이내 양도¹

여기에 숨은 요건이 하나 더 있습니다. 제155조 제1항은 요건을 갖추면 “제154조제1항을 적용한다”고 정하는데¹, 그 제154조 제1항이 바로 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 2년 보유에 더해 2년 거주) 요건입니다³.

즉 일시적 2주택 특례는 보유·거주 요건을 면제해 주는 제도가 아닙니다. 주택 수 요건만 통과시켜 주는 것이고, 종전 주택 자체의 보유기간은 따로 채워야 합니다.

1년 요건이 빠지는 경우

새 집을 사기 1년 전에 예전 집을 갖고 있어야 한다는 요건에는 예외가 있습니다. 제155조 제1항 후단은 제154조 제1항 제1호·제2호가목·제3호에 해당하면 1년 요건을 적용하지 않는다고 정합니다⁴.

여기서 제2호 가목은 공익사업을 위한 협의매수·수용으로 주택이 넘어가는 경우입니다⁵. 내가 시기를 고를 수 없는 사정이라 1년을 채우라고 요구하기 어려운 자리입니다.

제3호는 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우입니다⁶. 갑작스러운 발령이나 요양처럼 이사 시점을 미룰 수 없는 경우가 여기에 들어갑니다.

3년을 넘겼을 때의 예외

집이 안 팔려 3년을 넘기는 일이 생깁니다. 제155조 제1항은 “제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다”는 괄호를 달아 이 상황에 길을 열어 두었습니다¹.

제18항은 신규 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재를 기준으로 판단하며, 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 법원에 경매를 신청한 경우, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우를 들고 있습니다⁷. 재개발·재건축 현금청산금 지급을 구하는 소송이 진행 중인 경우 등도 함께 규정돼 있습니다⁷.

공통점은 파려는 절차를 실제로 밟고 있었다는 객관적 사실입니다. 매물로 내놓았는데 안 팔렸다는 사정만으로는 여기에 들어가지 않습니다.

취득세 일시적 2주택 — 다른 기준

취득세 중과는 조정대상지역의 1세대 2주택이나 조정대상지역 밖의 1세대 3주택부터 적용되는데, 그 괄호 안에 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다”는 문구가 들어 있습니다⁸.

그 대통령령이 지방세법 시행령 제28조의5입니다. 종전 주택등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우를 일시적 2주택으로 정의합니다⁹.

양도세와 견주면 차이가 두 군데입니다. 첫째, 취득세에는 종전 주택을 1년 이상 보유한 뒤 새 집을 사야 한다는 요건이 없습니다. 둘째, 대신 취득세는 사유를 봅니다.

또 하나 다른 점은 대상 범위입니다. 취득세의 종전 주택등에는 주택뿐 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔이 포함됩니다⁹.

입주권이나 분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득했다면 기산점이 옮겨갑니다. 3년은 신규 주택 취득일이 아니라 그 입주권·분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 셉니다¹⁰.

재개발·재건축으로 이주하는 경우에는 처분 시점을 앞당겨 봐 줍니다. 관리처분계획인가나 사업시행계획인가 당시 그 사업구역에 살던 세대가 신규 주택으로 이주했다면, 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 봅니다¹¹.

두 세금 요건 대조

양도소득세1년 경과 취득 + 3년 내 양도

≠

취득세사유 요건 + 3년 내 처분

항목	양도소득세	취득세
근거	소득세법 시행령 §155①¹	지방세법 시행령 §28의5①⁹
신규 취득 전 대기기간	종전 주택 취득 후 1년¹	없음⁹
종전 주택 정리기한	신규 취득일부터 3년¹	신규 취득일부터 3년⁹
사유 제한	없음¹	이사·학업·취업·직장이전 등⁹
종전 재산의 범위	주택¹	주택·입주권·분양권·오피스텔⁹
정리 방법	양도¹	처분⁹

표에서 마지막 줄이 실무에서 갈리는 자리입니다. 양도소득세 특례는 종전 주택을 ‘양도’할 것을 요구하지만¹, 취득세는 ‘처분’이라고만 하므로⁹ 매도가 아닌 방식으로 정리한 경우 두 세금의 결론이 달라질 수 있습니다.

한쪽만 되고 다른 쪽은 안 되는 조합이 실제로 생깁니다. 요건이 서로 다른 항목에 걸려 있기 때문입니다.

상황	양도세 특례	취득세 중과 제외
종전 주택 취득 후 1년이 지나기 전에 신규 주택 취득	적용 안 됨¹	적용됨⁹
이사·학업·취업·직장이전과 무관한 사유로 신규 주택 취득	적용됨¹	적용 안 됨⁹
종전 재산이 분양권·입주권·오피스텔	대상 아님¹	대상⁹
신규 취득 후 3년을 넘겨 정리	제18항 사유 없으면 적용 안 됨⁷	적용 안 됨⁹

첫 줄이 특히 잘 걸립니다. 청약에 당첨돼 집을 산 지 얼마 안 된 상태에서 다시 집을 사게 된 경우가 여기에 해당하는데요. 취득세는 넘어가도 양도세 비과세는 못 받습니다.

이 특례가 아닌 경우들

제155조는 일시적 2주택만 다루는 조문이 아닙니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목이 대체취득과 함께 상속, 동거봉양, 혼인을 나란히 들고 있고², 그 각각에 대한 요건이 제155조의 다른 항에 따로 정해져 있습니다.

이 글이 다루는 3년은 대체취득, 즉 이사 목적의 일시적 2주택에 관한 것입니다. 부모에게 집을 물려받아 2주택이 되었거나, 각자 집이 있는 사람끼리 혼인해 2주택이 된 경우는 적용 조항과 기간이 다릅니다.

취득세를 실제로 얼마나 내는지, 다주택 중과세율이 어떻게 적용되는지는 취득세 총정리에서 다룹니다. 금액은 취득세 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.

고가주택 — 12억원 초과분

일시적 2주택 요건을 다 갖췄어도 세금이 0원이 되는 것은 아닙니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 비과세 대상 주택에서 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택을 제외하고 있습니다¹².

특례로 1세대1주택 지위를 얻더라도 이 한도는 그대로 걸립니다. 12억원을 넘는 값에 팔았다면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세되고, 여기에 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 양도소득세 세율이 순서대로 적용됩니다.

내 경우 얼마가 나오는지는 양도소득세 계산기에 양도가액과 취득가액, 보유기간을 넣어 확인할 수 있습니다. 신고 기한과 서류는 양도소득세 신고·납부에 정리돼 있습니다.

자주 묻는 질문

새 집을 산 뒤 언제까지 예전 집을 팔아야 하나요?

양도소득세 비과세를 받으려면 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다¹. 여기에 더해 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤에 신규 주택을 취득했어야 합니다¹.

취득세 중과 제외도 신규 주택 취득 후 3년이 기준이지만, 이쪽은 파는 것뿐 아니라 처분하는 것을 요건으로 하고 1년 요건이 없습니다⁹.

양도세와 취득세의 일시적 2주택 요건이 같은가요?

다릅니다. 양도소득세는 종전 주택 취득 후 1년이 지나 신규 주택을 취득했을 것을 요구하지만¹, 취득세에는 그런 기간 요건이 없습니다⁹.

반대로 취득세는 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 신규 주택을 취득했을 것을 요구하는데⁹, 양도소득세 시행령 제155조 제1항에는 그런 사유 제한이 없습니다¹.

3년 안에 집이 안 팔리면 비과세를 못 받나요?

원칙적으로는 그렇습니다. 다만 신규 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나, 법원에 경매를 신청했거나, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우에는 특례가 유지됩니다⁷.

일시적 2주택이면 세금이 아예 없나요?

아닙니다. 1세대1주택으로 보아 준다는 것이지 면세라는 뜻이 아닙니다¹. 종전 주택이 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 추가) 요건을 갖춰야 하고³, 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세됩니다¹².

분양권이나 입주권을 갖고 있어도 일시적 2주택이 되나요?

취득세에서는 됩니다. 지방세법 시행령은 종전 주택등에 주택뿐 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 포함합니다⁹.

다만 입주권이나 분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득했다면, 3년의 기산점은 그 입주권·분양권에 의한 주택을 취득한 날입니다¹⁰.

비조정대상지역이면 취득세 일시적 2주택을 따질 필요가 있나요?

실익이 적습니다. 취득세 중과는 조정대상지역의 1세대 2주택이나 조정대상지역 밖의 1세대 3주택부터 적용되기 때문입니다⁸. 다만 양도소득세 비과세 요건은 지역과 무관하게 그대로 따져야 합니다¹.

법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법 시행령/제155조 (2026-09-02 확인). “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷ ↩¹⁸ ↩¹⁹ ↩²⁰ ↩²¹ ↩²²
법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항 제3호 나목」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C89%EC%A1%B0 (2026-09-02 확인). “나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택” ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법 시행령/제154조 (2026-09-02 확인). “현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.” ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항 후단」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법 시행령/제155조 (2026-09-02 확인). “이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며,” ↩
법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항 제2호 가목」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법 시행령/제154조 (2026-09-02 확인). “가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우” ↩
법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항 제3호」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법 시행령/제154조 (2026-09-02 확인). “3. 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우” ↩
법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제18항」, https://www.law.go.kr/법령/소득세법 시행령/제155조 (2026-09-02 확인). “다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. … 1. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우 … 2. 법원에 경매를 신청한 경우 … 3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) 제1항 제2호」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C13%EC%A1%B0%EC%9D%982 (2026-09-02 확인). “1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우” ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택) 제1항」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C28%EC%A1%B0%EC%9D%985 (2026-09-02 확인). “국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등” ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷
법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택) 제2항」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C28%EC%A1%B0%EC%9D%985 (2026-09-02 확인). “제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.” ↩ ↩²
법제처 국가법령정보센터, 「지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택) 제3항」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%EB%B2%95%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C28%EC%A1%B0%EC%9D%985 (2026-09-02 확인). “관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.” ↩
법제처 국가법령정보센터, 「소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항 제3호」, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C89%EC%A1%B0 (2026-09-02 확인). “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득” ↩ ↩²

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